부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 업무시설(오피스텔) 1202호입니다. 등기상 소유자는 우창기·차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2019.03.12. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
이 물건의 핵심은 2023.09.20. 등기된 이혜진의 주택임차권입니다. 보증금은 90,000,000원으로 현재 최저가 70,700,000원보다 큽니다. 그러나 임대차계약일은 2019.06.19., 주민등록·점유개시는 2019.06.28.로 모두 말소기준일 2019.03.12.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인이 이를 인수하는 구조가 아니며, 제공된 권리판정상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 12층1202호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당입니다. 이후 주식회사센티움종합건설의 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류는 2023.07.10. 등기부상 이미 말소됐습니다.
차성환 지분에는 2026.02.23. 부산회생법원의 파산선고결정이 있고 2026.03.03. 등기됐습니다. 또한 소유권에는 2019.04.04. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.12.08. 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 대조해 현재 매각조건을 확인하는 것이 필요합니다.
② 1202호 임차인 — 보증금 9,000만원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 전유부분 전부 | 2019.06.28 | 2019.06.19 | 90,000,000원 | 대항력 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
③ 현재 가격 — 감정가 1.01억에서 7,070만원
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 49,490,000원(49%), 3회 유찰 시 34,643,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 4,112,634,157원 중 69,027,400원이 배당되고, 미배당액은 4,043,606,757원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모. 해당 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있으며 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1202호 임차권 원본 확인. 이혜진의 임차권등기·매각물건명세서에서 대항력 및 매각 후 소멸 조건을 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 보증금 90,000,000원은 현재 최저가보다 크지만 대항력이 없으므로 그 차액을 매수인이 당연히 떠안는 구조가 아닙니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 70,700,000원이 실제 시장가 대비 싼지 별도 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.04.04. 등록을 원인으로 2022.12.08. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 최신 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 2026.02.23. 파산선고 및 2026.03.03. 등기 사항을 최신 등기와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 1202호 점유상태와 체납관리비 등 명도·취득 후 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 커도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 이혜진의 보증금 90,000,000원입니다. 현재 최저가 70,700,000원보다 19,300,000원 크지만, 권리순서를 보면 결론은 달라집니다. 말소기준 근저당은 2019.03.12., 이혜진의 임대차계약은 2019.06.19., 전입·점유는 2019.06.28.입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없고, 임차권은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
권리 측면에서는 핵심 임차권의 선후관계가 비교적 명확합니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70,700,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 “보증금 9,000만원을 인수하느냐”가 아니라, 인수 0원이라는 권리구조를 확인한 뒤 7,070만원이 실제 시장가 대비 적정한지를 별도로 검증하는 것입니다.
