부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동에 있는 업무시설(오피스텔) 10층 1004호입니다. 등기상 소유자는 우창기·차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 채권최고액 3,840,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-78호에 포함돼 있고, 이후 등기된 가압류와 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금입니다. 김미진의 임차보증금은 145,000,000원으로 현재 최저가 126,700,000원보다 큽니다. 그러나 전입·점유개시일은 2021.04.20로 말소기준권리인 2019.03.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형’이 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 10층1004호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당입니다. 2024.03.18 이태인 가압류, 2024.07.09 임의경매개시결정, 2024.09.23 김미진 주택임차권, 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이며 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.06 우창기 지분에 설정됐던 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류는 2023.07.10 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 1004호 김미진, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.20 / 2021.03.04 | 145,000,000원 | 있음 · 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김미진의 임대차계약일자와 확정일자는 2021.03.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.20입니다. 모두 2019.03.12 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 145,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 실거래 시세는 별도 확인
감정가는 181,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 126,700,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 88,690,000원(49%), 그 다음은 62,082,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이므로 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 입찰가를 정할 때는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 3. 가압류 · 이태인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 3,950,634,157원 중 124,126,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,826,507,957원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 위치. 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인일은 2019년 2월이며, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미진 임차권. 보증금 145,000,000원 자체보다 전입일 2021.04.20이 말소기준 2019.03.12보다 늦다는 점이 핵심입니다. 현재 자료상 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기가 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기를 대조해 매각에 따른 처리 내용을 확인하세요.
- 공유자 파산. 차성환 지분에 2026.02.23 파산선고결정이 등기돼 있으므로 매각절차 관련 문서를 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 126,700,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 자료가 없으므로 최근 동일·유사 오피스텔 거래를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 최신 등기를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김미진은 2021.04.20 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 145,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 매수인에게 승계되는 구조가 아니며 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없으므로 이것만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격 메리트는 시세 확인 후 판단. 민간임대주택등기와 차성환 지분 파산선고까지 원본 서류로 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
