부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 97,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 크게 내려온 가격처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 임차권의 미배당 잔액을 먼저 봐야 합니다. 302호에는 강나영 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 89,000,000원입니다. 전입은 2021.06.30, 확정일자는 2021.06.08이며 배당요구도 확인됩니다.
현재 매각가 67,900,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 강나영에게 배당되고, 나머지 22,722,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰대금 67,900,000원과 인수액을 합친 현재 기준 실질취득은 90,622,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 선순위 보증금의 미배당분은 반대로 늘어나는 방향이므로, 단순한 유찰폭을 곧바로 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 3층302호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2023.09.07 강나영의 주택임차권이 등기됐고, 이 권리는 2024.07.09 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에서도 이 임차권은 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 302호는 강나영 1명이 직접 대응
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 임차관계가 함께 나타나지만, 본건 302호 기준으로 직접 대응되는 임차관계는 강나영의 임차권등기입니다. 다른 호실 임차보증금을 302호 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강나영 | 전유부분 전부 | 2021.06.30 | 2021.06.08 | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
강나영은 임대차계약일 2021.06.03, 확정일자 2021.06.08, 주민등록 및 점유개시 2021.06.30로 기록돼 있으며, 2023.09.07 임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증금은 89,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 66,277,800원을 배당받고 22,722,200원이 미배당으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 강나영 보증금 | 89,000,000원 | 66,277,800원 |
| 인수 · 강나영 미배당 보증금 | 22,722,200원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
67,900,000원 매각 가정에서 집행비용 1,622,200원과 강나영 배당 66,277,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 강나영 보증금 부족분 22,722,200원은 매수인 인수로 남고, 소상공인시장진흥공단 가압류 청구액 10,634,157원은 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 해당 건물은 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 최저가 67,900,000원에 강나영 미배당 보증금 22,722,200원을 더한 90,622,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 강나영 임차권 원본 대조. 보증금 89,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정일자 2021.06.08, 임차권등기 2023.09.07 및 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인을 합산하지 않기. 현황조사에 기재된 201호·202호·203호 등 다른 호실 임차보증금은 302호의 매수인 인수액으로 단순 합산할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산 확인. 차성환 지분에 2026.02.23 파산선고결정이 있으므로 매각절차 및 소유권 이전과의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 90,622,200원의 실질취득 부담을 기준으로 별도 시세를 대조해야 합니다.
맺으며 — “67,900,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저매각가 67,900,000원만 보고 입찰하면 안 됩니다. 302호에는 강나영의 보증금 89,000,000원짜리 선순위 임차권이 있고, 현재 회차 예상배당에서는 22,722,200원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 90,622,200원입니다.
한 차례 유찰됐다는 사실 자체는 할인 신호지만, 이 유형은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당 인수액이 늘어날 수 있어 유찰폭과 실제 취득부담이 같은 방향으로 움직이지 않습니다. 권리관계는 핵심 임차권의 금액이 특정돼 있어 추적 가능하지만, 가격 매력은 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증을 거친 뒤 판단해야 합니다. 최저가는 67,900,000원, 판단 기준은 90,622,200원. 이 차이를 놓치지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
