부산지방법원 2024타경58441. 부암동 가야대로747번가길 19의 6층 603호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있고, 1개동 43개호 규모입니다. 소유자는 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 현재 최저매각가는 감정가 112,000,000원의 70%인 78,400,000원입니다.
그러나 이 사건에서 핵심 숫자는 78,400,000원이 아니라 임차인 김효희의 95,000,000원 보증금입니다. 김효희는 2019.05.07. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2019.05.17. 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 계산상 말소기준권리는 2024.07.09. 임의경매개시결정이므로 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. 등기 · 2019.04.04. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
구덕신용협동조합의 2019.03.12. 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소되어 있고, 계산된 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.09.25. 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류와 2024.10.10. 김효희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 603호 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효희 | 건물 전유부분 전부 | 2019.05.17 | 2019.05.07 | 95,000,000원 | 2024.10.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인되지만, 603호의 직접적인 임차권 관계는 김효희의 전유부분 전부 임차권등기로 특정됩니다. 따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 603호 취득원가에 중복 합산하지 않고, 603호의 김효희 보증금 95,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 78,400,000원만 보면 안 되는 이유
현재 회차의 예상 매각대금은 78,400,000원입니다. 여기에서 집행비용 1,811,200원을 먼저 제외하고 김효희에게 76,588,800원이 우선변제됩니다. 보증금 95,000,000원 중 남는 18,411,200원은 매수인 인수로 계산됩니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 실질취득 수준이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 김효희 보증금 | 95,000,000원 | 76,588,800원 |
| 매수인 인수 · 김효희 미배당 보증금 | 18,411,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김효희 임차보증금에 사용됩니다. 김효희의 부족분 18,411,200원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 볼 것. 현재 최저가 78,400,000원에만 주목하지 말고 김효희 보증금 95,000,000원과 미배당 인수 구조를 함께 계산해야 합니다.
- 낙찰가 하락 효과 과대평가 금지. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 커 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 김효희 배당 결과 확인. 예상배당은 76,588,800원, 현재 미배당 인수는 18,411,200원입니다. 실제 배당 결과와 인도 시점의 잔존보증금 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자·파산 관계 확인. 우창기와 차성환이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 차성환 지분에는 2026.02.23. 부산회생법원 파산선고결정이 2026.03.03. 등기돼 있습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “95,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 603호에는 보증금 95,000,000원의 대항력·우선변제 임차인 김효희가 있고, 현재 예상배당 기준으로 18,411,200원이 낙찰자에게 남습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 이 구조에서는 낙찰가를 더 낮춘다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 배당이 줄어든 만큼 인수액이 커지기 때문입니다. 따라서 판단 기준은 78,400,000원의 최저가가 아니라 보증금 수준으로 수렴하는 실질취득 구조입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 유찰 할인율은 커졌지만, 가격 메리트는 확인 전까지 보류가 맞습니다.
