부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 가야대로747번가길 19의 4층 402호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 13층으로 사용승인은 2019년 2월입니다. 현재 소유자는 우창기·차성환으로 각 지분 2분의 1을 보유합니다.
권리분석의 기준점은 2019.03.12. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 경매개시결정과 한승희의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 지분 2분의 1 · 차성환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 주된 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 승계도 없다
현재 소유자 우창기·차성환의 소유권이전은 2019.04.15. 접수됐고, 그보다 앞선 2019.03.12. 근저당권이 말소기준입니다. 우창기 지분에 설정됐던 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 88,871,299원은 2023.07.10. 이미 말소됐습니다. 이후 남은 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류 39,922,703원과 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 402호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승희 | 건물 전유부분 전부 | 2019.05.27. | 85,000,000원 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 없음 |
한승희의 임대차계약일자는 2019.05.01., 점유개시일자는 2019.05.17., 주민등록일자는 2019.05.27.이며 임차보증금은 85,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.05.21. 접수됐습니다. 말소기준권리인 2019.03.12. 근저당보다 주민등록과 점유가 모두 뒤이므로 이 사건에서 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 67,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 47,530,000원(49%), 3회 유찰 시 33,270,999원(34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 현재 제시된 숫자만으로 402호의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 시세보다 싸다”는 표현은 근거가 부족합니다. 가격 메리트는 실제 동일·유사 오피스텔의 최신 거래가격과 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다. 이 리포트에서는 권리상 인수 0원이라는 사실과 감정가 대비 회차 가격만 분리해서 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 39,922,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 가정에서 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 구덕신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 3,890,556,860원 중 미배당액은 3,824,279,060원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공히 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인은 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 범위를 402호 기준으로 확인. 402호 실제 임차인 한승희의 보증금은 85,000,000원이며 전입일은 2019.05.27., 임차권등기일은 2025.05.21.입니다. 말소기준권리보다 후순위인지 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 매각물건명세서에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공유자 파산 등기 확인. 차성환 지분에는 2026.03.03. 파산선고 등기가 있습니다. 최신 등기사항과 집행절차 문서를 함께 확인하세요.
- 가격은 실거래 확인 후. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 402호와 유사한 오피스텔의 최신 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당에 상당액이 미배당되더라도 현재 계산상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 70%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지를 분리해서 보는 것입니다. 첫째, 권리입니다. 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 402호 임차인 한승희의 전입과 점유는 그보다 뒤입니다. 임차권등기도 후순위여서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 85,000,000원을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건으로 볼 근거는 없습니다.
둘째는 가격입니다. 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 67,900,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 실거래 없이 이 숫자를 곧바로 “시세 대비 30% 할인”처럼 해석해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 민간임대주택등기와 공유자 파산 등기도 최신 원문에서 처리관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
