부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 13층 오피스텔 건물의 8층 804호입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고, 1개동 43개호 규모입니다. 소유자는 우창기·차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
그 뒤에 설정된 이태인 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 경매개시결정, 그리고 804호 조희재의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 임차보증금이 최저가보다 큰 140,000,000원이라 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 조희재의 전입·점유개시가 2023.03.24로 말소기준권리보다 늦고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크다’는 이유만으로 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 8층804호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.03.12 근저당
말소기준은 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 현재 소유자인 차성환·우창기의 소유권이전은 2019.04.15 접수됐고, 근저당권은 2019.04.17 계약인수로 채무자가 차성환으로 변경됐습니다. 2024.03.18 이태인 가압류, 2024.06.10 조희재 주택임차권, 2024.07.09 임의경매개시결정, 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 804호 임차권 — 보증금 140,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조희재 | 건물 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2023.03.24 | 2023.03.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조희재는 2023.03.06 임대차계약을 체결하고 2023.03.07 확정일자를 받았으며, 2023.03.24 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 2024.06.05 임차권등기명령에 따라 2024.06.10 을구 2번 주택임차권이 접수됐고, 2024.07.23 배당요구도 접수돼 있습니다. 하지만 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준권리 2019.03.12보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실 자체는 분명하지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 70%’만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 3,826,507,957원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 3,863,940,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 3,890,068,652원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 구덕신용협동조합을 비롯한 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가면서 후순위 미배당이 늘어도 그 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 이태인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,700,000원 가정 시 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 구덕신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,950,634,157원 중 미배당액은 3,826,507,957원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모·용도. 1개동 오피스텔 43개호이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근 콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 231.0㎡, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조희재 임차권. 보증금 140,000,000원보다 먼저 볼 것은 순위입니다. 전입·점유 2023.03.24로 말소기준 2019.03.12보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 가격 검증. 1회 유찰 후 126,700,000원, 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 없으므로 외부 시세를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 접수된 민간임대주택등기의 매각 이후 처리 내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산선고. 차성환 지분에 2026.02.23 파산선고결정에 따른 등기가 존재하므로 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 전제. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.4억”보다 먼저 볼 것은 순위
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 조희재의 임차보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저가 126,700,000원보다 큰 금액이지만, 권리분석은 금액의 크기가 아니라 말소기준권리와의 선후관계가 먼저입니다. 조희재의 전입·점유는 2023.03.24, 말소기준 근저당은 2019.03.12이므로 대항력 없음으로 정리돼 있고, 배당 시나리오 역시 현재부터 3회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 70%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 차성환 지분의 파산선고등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만 가격과 절차 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
