부산지방법원 2024타경58441. 본건은 부산진구 부암동의 업무시설인 오피스텔로, 감정평가상 해당 건물은 13층 철근콘크리트구조이며 2019년 2월 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 101,000,000원에서 한 차례 내려간 70,700,000원입니다. 숫자만 보면 30% 낮아졌지만, 권리분석에서는 이 할인율을 그대로 가격 메리트로 받아들여서는 안 됩니다.
이유는 임차권입니다. 등기부에는 김경미의 주택임차권이 2024.04.04 등기되어 있고, 임차보증금은 89,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.05.04입니다. 사건에서 계산된 말소기준일 2024.07.09보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 70,700,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 김경미에게 배당되고, 19,972,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 사건의 배당 시뮬레이션에는 김영기 95,000,000원, 유규동 95,000,000원, 이종민 65,000,000원, 민유진 85,000,000원, 조승완 110,000,000원, 김예린 100,000,000원, 홍슬아 110,000,000원도 우선변제 없이 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 이 금액과 김경미의 미배당액을 합친 현재 회차 매수인 인수액이 679,972,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.18 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 1,388,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 인수액이 핵심
2019.03.12 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 사건에서 계산된 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정입니다. 김경미의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.04이고, 전입·점유·확정일자는 2021.05.04입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으며, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 33명, 보증기관 중복 없음
사건 조사에서 확인되는 실제 임차인은 33명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 본건 702호에 등기상 직접 확인되는 임차권자는 김경미입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황영주 | 202호 | 2021.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최재명 | 203호 | 2019.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김윤지 | 301호 | 2022.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 배준수 | 303호 | 2019.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김영기 | 401호 | 2019.04.22 | 95,000,000원 | 有 | 없음 | 95,000,000원 |
| 한승희 | 402호 | 2019.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권경진 | 403호 | 2021.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유규동 | 501호 | 2019.04.16 | 95,000,000원 | 有 | 없음 | 95,000,000원 |
| 신예지 | 502호 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이종민 | 503호 | 2023.02.28 | 65,000,000원 | 有 | 없음 | 65,000,000원 |
| 홍유진 | 602호 | 2019.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상훈 | 602호 | 2023.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김효희 | 603호 | 2019.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이다솔 | 701호 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 강보광 | 703호 | 2019.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 민유진 | 802호 | 2022.02.28 | 85,000,000원 | 有 | 없음 | 85,000,000원 |
| 조희재 | 804호 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조승완 | 901호 | 2019.04.19 | 110,000,000원 | 有 | 없음 | 110,000,000원 |
| 손지성 | 902호 | 2019.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박승환 | 904호 | 2021.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 有 | 없음 | 100,000,000원 |
| 김미진 | 1004호 | 2021.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김민종 | 1101호 | 2023.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이동승 | 1102호 | 2020.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 손효승 | 1103호 | 2021.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019.07.09 | 110,000,000원 | 有 | 없음 | 110,000,000원 |
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이상승 | 1301호 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김경미 | 전유부분 전부 | 2021.05.04 | 89,000,000원 | 有 | 有 | 19,972,600원* |
* 김경미의 19,972,600원은 현재 최저매각가 70,700,000원 가정 시 예상 미배당액입니다. 집행비용 1,672,600원이 먼저 배당되어 임차인 예상배당액은 69,027,400원으로 계산되어 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 김경미 보증금 | 89,000,000원 | 69,027,400원 |
| 인수 · 김영기 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 김경미 임차보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 전액 미배당으로 계산되며, 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액 3,356,647,531원에 대한 현재 시나리오 배당액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,700,000원 | 679,972,600원 | 750,672,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,490,000원 | 700,800,820원 | 750,290,820원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 34,643,000원 | 715,380,574원 | 750,023,574원 |
세 시나리오의 실질취득 부담은 모두 약 750,000,000원 수준입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 70%, 49%, 34%라는 매각가 할인율만으로 가격 매력을 평가하는 것은 이 사건에서는 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트가 아닙니다.
- 규모·구조. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자체지반은 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 입찰가 70,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 750,672,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 실질부담이 각각 750,290,820원·750,023,574원으로 거의 변하지 않습니다.
- 김경미 임차권. 보증금 89,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.05.04, 임차권등기 2024.04.04의 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 다른 임차인 범위 확인. 여러 호수의 임차인이 함께 조사되어 있으므로 본건 702호의 매각대상 범위와 각 임차인의 관계를 매각물건명세서·물건목록에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없으므로 별도 계약내역 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산. 차성환 지분에 2026.02.23 파산선고 결정, 2026.03.03 등기가 있으므로 절차상 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 최근 거래가격 자료가 없어 현재 실질취득 부담의 시장 적정성은 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “7,070만원짜리 경매”가 아니다
표면적인 최저매각가는 70,700,000원입니다. 하지만 현재 사건 시뮬레이션이 계산한 매수인 인수액은 679,972,600원이고, 이를 더한 실질취득 부담은 750,672,600원입니다. 더 유찰되어 매각가가 49,490,000원, 34,643,000원으로 떨어져도 인수액이 700,800,820원, 715,380,574원으로 늘어 총부담은 약 7.5억원에 머뭅니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘몇 번 더 유찰되느냐’가 아닙니다. 어떤 임차보증금을 실제로 매수인이 승계하는지, 그리고 그 인수액을 포함한 총취득 부담이 실제 시장가치와 맞는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 현재 자료만으로는 시세상 가격 메리트를 인정할 근거가 없고, 알려진 인수액만으로도 감정가를 크게 넘어섭니다. 최저가는 낮지만, 권리비용은 낮지 않습니다.
