부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 9층 903호 오피스텔입니다. 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 권리관계의 핵심은 가격 인하가 아니라 하동규의 주택임차권입니다. 하동규는 임대차계약일 2019.05.30, 확정일자 2019.05.31, 점유개시 2019.06.21, 주민등록 2019.06.24로 기록돼 있고 보증금은 100,000,000원입니다.
등기부상 과거 구덕신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원은 이미 말소돼 있으며, 현재 계산된 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정입니다. 하동규의 전입과 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원만 배당돼 23,411,200원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것이 현재 회차의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인 | 2019년 2월 |
① 권리 흐름 — 1억원 임차권이 승부처
이 물건은 “최저가가 낮으니 선순위 권리도 작을 것”이라고 보면 안 됩니다. 과거 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 계산상 현재 말소기준은 2024.07.09 경매개시결정입니다. 반면 하동규의 주민등록일은 2019.06.24, 임차권등기는 2023.07.25로 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 하동규의 임차권은 매각으로 전부 정리되는 후순위 임차권이 아닙니다.
② 903호 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 하동규 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2019.06.21 주민등록 2019.06.24 확정일자 2019.05.31 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 23,411,200원 |
본건 903호에서 확인되는 임차권자는 하동규 1명입니다. 임대차계약은 2019.05.30, 확정일자는 2019.05.31이며, 전입과 점유도 경매개시보다 빠릅니다. 배당요구가 있어 우선변제를 받지만 현재 매각가 78,400,000원 가정에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 배당표상 부족액 23,411,200원은 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 하동규 보증금 | 100,000,000원 | 76,588,800원 |
| 미배당 · 하동규 보증금 | 23,411,200원 | 매수인 인수 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 78,400,000원은 집행비용 1,811,200원과 하동규 임차보증금 76,588,800원 배당으로 소진됩니다. 하동규 보증금의 미배당액 23,411,200원은 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 등기상 추가 확인사항
- 과거 근저당. 2019.03.12 구덕신용협동조합 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 공동담보로 설정됐으나 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2019.04.04 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 후순위 가압류. 우창기 지분에 대한 소상공인시장진흥공단 10,634,157원 가압류는 2024.09.25 접수돼 2024.07.09 경매개시결정 이후 권리입니다.
- 소유구조. 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 입찰가격만 보지 말고 하동규 미배당 보증금 승계를 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 하동규의 임차권등기, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상배당은 매각가 78,400,000원 가정입니다. 실제 집행비용과 배당절차에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 파산선고 확인. 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고 기재와 경매절차의 관계를 최신 등기부와 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가만으로 현재 시장가치를 단정하기 어렵습니다. 실질취득 101,811,200원과 실제 매매·임대시장 가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,840만원 낙찰”이 아니라 “1억원 안팎 취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 78,400,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 하동규의 보증금 100,000,000원입니다. 현재 회차에서는 매각대금 중 76,588,800원이 하동규에게 배당되고도 23,411,200원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 101,811,200원입니다.
즉 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘기 때문에 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 차성환 지분의 파산선고와 민간임대주택등기까지 있어 단순 저가매수형이 아니라 권리 확인이 우선되는 오피스텔입니다.
