67,900,000원
부산지방법원 2024타경58441. 대상은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 숫자만 보면 29,100,000원 내려온 회차지만, 이 물건의 핵심은 유찰폭이 아닙니다. 502호 전유부분 전부에 관해 신예지가 임차보증금 89,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 전입일과 확정일자가 모두 2021.05.03으로 경매개시 기준일인 2024.07.09보다 앞섭니다.
현재 매각가 67,900,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,622,200원을 먼저 공제한 뒤 신예지에게 66,277,800원이 배당되고, 22,722,200원이 남습니다. 이 부족분은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금으로 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 배당표 숫자를 단순 합산하면 최저가와 부족분은 90,622,200원이지만, 대항력 인수형의 경제적 본질은 낙찰가를 낮출수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 89,000,000원 수준에 고정되는 것입니다. 따라서 67,900,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 5층502호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 13층 · 사용승인 2019년 2월 · 1개동 오피스텔 43개호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선행 임차권이 핵심
등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원이 등기부상 이미 말소되어 있다는 점입니다. 이후 제공된 권리판정에서는 2024.07.09 임의경매개시결정을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원 역시 기준일 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 32명, 502호 직접 임차권자는 신예지
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 현황상 실제 임차인 32명입니다. 다만 이 사건의 매각 대상은 502호이므로, 다른 호수 임차인의 보증금을 502호 매수인의 직접 인수액으로 그대로 합산해서는 안 됩니다. 502호에 직접 연결되는 등기 임차권자는 신예지입니다.
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신예지 | 전유부분 전부 | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 22,722,200원 인수 |
| 김영기 | 401호 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 유규동 | 501호 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 이종민 | 503호 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 민유진 | 802호 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 조승완 | 901호 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 김예린 | 1003호 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 홍슬아 | 1201호 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 타 호실 인수 계산 |
| 그 외 24명 | 각 호실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 502호는 신예지 보증금 89,000,000원이 최저가보다 크므로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 신예지 보증금 | 89,000,000원 | 66,277,800원 |
| 인수 · 신예지 미배당 | 22,722,200원 | 0원 |
| 인수 · 김영기 401호 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 501호 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 503호 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 802호 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 901호 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 1003호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 1201호 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 신예지 우선변제에 소진됩니다. 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 미배당으로 계산됩니다. 전체 호실을 합산한 시뮬레이션상 매수인 인수액은 682,722,200원이지만, 502호 직접 인수 위험은 신예지 미배당 22,722,200원과 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 전체 인수 계산은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 전체 신고 인수합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 67,900,000원 | 10,634,157원 | 682,722,200원 |
| 2회 유찰 시 | 47,530,000원 | 10,634,157원 | 702,725,540원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 10,634,157원 | 716,727,879원 |
회차가 내려갈수록 표면 최저가는 67,900,000원에서 47,530,000원, 33,270,999원으로 낮아집니다. 그러나 전체 임차보증금 인수 계산은 오히려 682,722,200원, 702,725,540원, 716,727,879원으로 증가합니다. 이 수치는 타 호실을 함께 포함하므로 502호 단독 취득액으로 사용할 수는 없지만, 대항력 임차인이 있는 인수형 경매에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는다는 구조를 분명하게 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물, 사용승인일은 2019년 2월이며 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 신예지 보증금 확인. 임대차계약 2021.04.19, 점유 2021.05.02, 전입·확정일자 2021.05.03, 임차권등기 2024.08.08, 보증금 89,000,000원을 기준으로 배당 후 미배당 인수액을 재확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 67,900,000원은 표면 입찰 기준일 뿐, 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 확인. 비교 가능한 실거래 수치 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 타 호실 임차인 분리. 전체 임차인 32명 및 682,722,200원의 전체 인수 시뮬레이션을 502호 단독 인수액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.04.04 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다.
- 공유자·파산 확인. 소유자는 우창기·차성환 각 2분의 1이고, 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있으며 2026.03.03 접수되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,790만원”이 아니라 “8,900만원 수준”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 오해는 1회 유찰된 최저가 67,900,000원만 보는 것입니다. 502호에는 보증금 89,000,000원의 신예지가 있고, 전입·점유·확정일자가 모두 경매개시 기준보다 앞섭니다. 현재 배당 가정에서 22,722,200원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커져 실질취득비용은 보증금 89,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
여기에 비교 가능한 실거래 수치도 없어 89,000,000원 수준의 실질취득이 시세 대비 유리한지 확인할 근거가 없습니다. 전체 건물에는 실제 임차인 32명이 조사되어 있고, 다수의 타 호실 보증금이 하나의 배당 시뮬레이션에 함께 계산되어 있으므로 502호와 다른 호실의 위험을 반드시 분리해야 합니다. 결론은 단순합니다. 최저가 할인은 눈에 보이지만, 502호는 대항력 임차보증금 인수형이고 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
