부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 업무시설(오피스텔) 10층 1002호입니다. 감정가는 101,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 숫자만 보면 30% 내려온 물건이지만, 권리관계에서는 가격표 아래 숨어 있는 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
등기상 2019년 구덕신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 2024.07.09입니다. 반면 노명섭의 임대차는 계약일 2020.03.11, 확정일자 2020.03.13, 점유개시 2020.03.31, 주민등록 2020.04.02이며 2024.04.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 당연히 없어지는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 10층1002호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
② 본건 1002호 임차인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노명섭 | 건물 전유부분의 전부 | 2020.04.02 | 2020.03.13 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
현황조사에는 같은 건물의 여러 다른 호실 점유자도 확인되지만, 본건은 1002호입니다. 본건 전유부분 전체에 직접 등기된 임차권자는 노명섭이며, 본 리포트의 인수 판단은 이 1002호 임차권을 기준으로 합니다.
③ 실질취득 — 7,070만원 낙찰이 7,070만원 취득은 아니다
현재 회차 매각가를 70,700,000원으로 가정하면 집행비용 1,672,600원을 먼저 제외한 뒤 노명섭에게 69,027,400원이 배당됩니다. 보증금 85,000,000원에서 이를 빼면 15,972,600원이 남습니다.
실거래 시세 자료는 제시되지 않았으므로, 감정가와의 단순 차이만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 노명섭 보증금 | 85,000,000원 | 69,027,400원 |
| 매수인 인수 · 노명섭 미배당 | 15,972,600원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하나 배당재원이 남지 않아 10,634,157원이 미배당됩니다. 매수인에게 중요한 금액은 노명섭 보증금 중 미배당 15,972,600원입니다.
⑤ 회차가 내려가도 인수 부담은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 산출된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,700,000원 | 10,634,157원 | 675,972,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49,490,000원 | 10,634,157원 | 696,800,820원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 10,634,157원 | 711,380,574원 |
위 회차별 산출액에는 본건 1002호가 아닌 다른 호실의 임차정보까지 함께 반영되어 있어 1002호 자체의 실질취득 판단에는 그대로 합산하지 않습니다. 본건 1002호는 등기된 노명섭의 보증금 85,000,000원과 그 미배당분을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 노명섭 보증금 85,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 인수액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 70,700,000원이 아니라 인수액을 더한 86,672,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권등기 확인. 노명섭 임차권은 2024.04.15 등기돼 있고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 말소 여부와 배당 결과를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 소유관계 확인. 우창기와 차성환이 각 2분의 1 공유자이며, 차성환 지분에는 2026.02.23 파산선고결정이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 법률관계와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,070만원 낙찰”보다 “8,667만원 실질부담”을 본다
이 물건의 핵심은 한 차례 유찰된 가격 자체가 아닙니다. 본건 1002호에는 보증금 85,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차권자 노명섭이 있고, 현재 회차 예상배당으로는 15,972,600원이 남습니다. 그래서 70,700,000원에 낙찰받더라도 실질취득 부담은 86,672,600원으로 올라갑니다.
실거래 시세가 없어 이 86,672,600원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “임차보증금 인수까지 계산한 뒤 가격을 판단해야 한다”입니다. 권리분석 난도와 인수 위험이 분명한 만큼, 최저가만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 오피스텔입니다.
