부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 오피스텔 401호입니다. 감정가는 106,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 74,200,000원입니다. 겉으로는 31,800,000원 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수입니다. 현재 산정에서는 김영기 씨의 미배당 보증금 22,535,600원과 우선변제권이 없는 것으로 반영된 6명의 알려진 보증금 565,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차 기준으로는 74,200,000원에 낙찰받더라도 취득 부담이 끝나지 않습니다. 산정 인수액 587,535,600원을 합치면 실질취득은 661,735,600원입니다. 더구나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유관계는 대항력을 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 4층401호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인 | 2019년 2월 |
| 단지 | 1개동 오피스텔 43개호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다
2019.03.12. 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 설정됐으나 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.09.25. 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 2025.02.06. 등기된 김영기 씨 임차권은 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 임대차계약 2019.04.16., 점유개시 2019.04.16., 주민등록 2019.04.22., 확정일자 2019.04.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 95,000,000원이며 우선변제권을 행사해도 현재 회차에서는 22,535,600원이 남아 매수인에게 인수되는 구조로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 알려진 인수만 587,535,600원
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 임차관계는 32명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 7명이고, 나머지 25명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 가능·미상으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 인원은 모두 실제 임차관계로 집계됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영주 | 202호 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재명 | 203호 | 미상 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤지 | 301호 | 미상 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배준수 | 303호 | 미상 | 2019.04.18 | 미상 | 2024.09.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승희 | 402호 | 미상 | 2019.05.27 | 미상 | 2024.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권경진 | 403호 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유규동 | 501호 | 95,000,000원 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 신예지 | 502호 | 미상 | 2021.05.03 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종민 | 503호 | 65,000,000원 월 120,000원 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 홍유진 | 602호 | 미상 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상훈 | 602호 | 미상 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효희 | 603호 | 미상 | 2019.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다솔 | 701호 | 미상 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보광 | 703호 | 미상 | 2019.05.23 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 민유진 | 802호 | 85,000,000원 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 조희재 | 804호 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승완 | 901호 | 110,000,000원 | 2019.04.19 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 손지성 | 902호 | 미상 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승환 | 904호 | 미상 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예린 | 1003호 | 100,000,000원 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김미진 | 1004호 | 미상 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민종 | 1101호 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동승 | 1102호 | 미상 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손효승 | 1103호 | 미상 | 2021.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승훈 | 1104호 | 미상 | 2019.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍슬아 | 1201호 | 110,000,000원 | 2019.07.09 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김지민 | 1203호 | 미상 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제수하 | 1204호 | 미상 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상승 | 1301호 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상제 | 1302호 | 미상 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영기 | 별지목록 기재 건물 전유부분 전부 | 95,000,000원 | 2019.04.22 | 2019.04.16 | 2024.07.24 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 1. 임차인 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 72,464,400원 |
| 인수 · 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 74,200,000원이 집행비용 1,735,600원과 김영기 보증금 72,464,400원에 전부 배분됩니다. 김영기 미배당 22,535,600원과 별도 대항력 보증금 565,000,000원을 합친 산정 인수액은 587,535,600원입니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 유찰은 일반적인 가격 할인 효과를 만들지 못합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문입니다. 즉 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 대부분 상쇄합니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 74,200,000원 | 587,535,600원 | 661,735,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 609,394,920원 | 661,334,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 624,696,444원 | 661,054,444원 |
따라서 이 물건을 “감정가 106,000,000원짜리를 74,200,000원에 산다”는 식으로 평가하면 안 됩니다. 현재 산정 기준의 비교 기준은 실질취득 661,735,600원입니다. 별도의 실거래 시세 수치가 없는 만큼 시세 대비 할인 여부도 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인일자는 2019년 2월이며, 위생·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 74,200,000원 낙찰 가정의 실질취득은 661,735,600원입니다.
- 김영기 임차권 재확인. 보증금 95,000,000원 중 현재 배당 예상액은 72,464,400원, 미배당 인수는 22,535,600원입니다.
- 전액 인수 산정 6명 확인. 유규동·이종민·민유진·조승완·김예린·홍슬아의 알려진 보증금 합계 565,000,000원이 전액 인수로 반영돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유관계 확인. 25명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현재 587,535,600원을 최종 인수 상한으로 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산선고 확인. 차성환 지분에 2026.03.03. 파산선고 등기가 있으므로 진행 절차와 매각조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,420만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 위험한 착시는 74,200,000원이라는 최저매각가입니다. 배당 산정대로라면 매수인 인수액은 587,535,600원이고 현재 회차 실질취득은 661,735,600원입니다. 두 번, 세 번 더 유찰돼도 실질취득은 661,334,920원, 661,054,444원으로 거의 변하지 않습니다.
게다가 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계가 25명 있어 현재 계산된 인수액마저 최종 확정치로 보기 어렵습니다. 김영기 임차권의 미배당 인수와 6명의 알려진 전액 인수, 그리고 미상 임차관계를 모두 정리하지 않고서는 최저가 할인율에 의미를 부여하기 어렵습니다. 가격보다 권리가 먼저이고, 이 사건에서는 ‘유찰을 기다리는 것’만으로 위험이 해결되지 않습니다.
