74,900,000원
부산지방법원 2024타경58441. 본건은 부산진구 부암동, 통칭 포레시티#7의 5층 503호 오피스텔입니다. 건물은 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물이고, 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다. 현재 소유자는 우창기·차성환 각 2분의 1 공유입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 2019년 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원이 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정이라는 점입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인은 단순하지 않습니다. 현황상 기재된 임차인은 32명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인 표기 32명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 5층503호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 포레시티#7 · 철근콘크리트구조 13층 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.18 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. 등기 · 2019.04.04. 민간임대주택 등록 |
| 공유자 관련 | 차성환 지분에 2026.02.23. 파산선고결정 · 2026.03.03. 등기 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 핵심
2019년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023년 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 88,871,299원도 2023.07.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2024.09.25. 설정된 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
현황상 임차인 표기는 총 32명입니다. 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않는 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다. 보증금이 확인된 7명은 배당 시뮬레이션에서 모두 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으며, 합계는 660,000,000원입니다.
| 임차인 | 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019.05.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황영주 | 202호 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최재명 | 203호 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김윤지 | 301호 | 2022.03.03 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 배준수 | 303호 | 2019.04.18 | 미상 | 2024.09.27 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영기 | 401호 | 2019.04.22 | 95,000,000원 | 확인 필요 | 有 | 無(시뮬.) | 95,000,000원 |
| 한승희 | 402호 | 2019.05.27 | 미상 | 2024.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 권경진 | 403호 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유규동 | 501호 | 2019.04.16 | 95,000,000원 | 2024.07.23 | 有 | 無(시뮬.) | 95,000,000원 |
| 신예지 | 502호 | 2021.05.03 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍유진 | 602호 | 2019.05.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김상훈 | 602호 | 2023.11.06 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김효희 | 603호 | 2019.05.17 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이다솔 | 701호 | 2021.04.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강보광 | 703호 | 2019.05.23 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 민유진 | 802호 | 2022.02.28 | 85,000,000원 | 2024.07.23 | 有 | 無(시뮬.) | 85,000,000원 |
| 조희재 | 804호 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조승완 | 901호 | 2019.04.19 | 110,000,000원 | 확인 필요 | 有 | 無(시뮬.) | 110,000,000원 |
| 손지성 | 902호 | 2019.05.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박승환 | 904호 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 확인 필요 | 有 | 無(시뮬.) | 100,000,000원 |
| 김미진 | 1004호 | 2021.04.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민종 | 1101호 | 2023.04.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동승 | 1102호 | 2020.11.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손효승 | 1103호 | 2021.06.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019.05.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019.07.09 | 110,000,000원 | 확인 필요 | 有 | 無(시뮬.) | 110,000,000원 |
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이상승 | 1301호 | 2019.05.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이종민 | 전부 | 2023.02.28 | 65,000,000원 | 2025.02.10 | 有 | 無(시뮬.) | 65,000,000원 |
② 가격 구조 — 70% 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 107,000,000원의 70%인 74,900,000원입니다. 숫자만 보면 한 번 유찰된 할인 구간이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 인수부담이 우선입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 660,000,000원으로, 현재 회차에서 단순 합산한 실질취득 부담은 734,900,000원입니다.
2회 유찰 시 매각가는 52,430,000원, 3회 유찰 시 36,701,000원으로 낮아지지만, 제공된 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 매 회차 660,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다. 따라서 “유찰됐으니 싸졌다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 실거래 시세와 비교해 가격 메리트를 평가하기 전에 실제 승계 대상 임차보증금부터 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 인수 · 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,517,643원 |
매각대금 74,900,000원 중 집행비용 1,748,200원, 소상공인시장진흥공단 10,634,157원, 소유자 잔여 62,517,643원으로 계산되어 합계 74,900,000원입니다. 임차보증금 660,000,000원은 매각대금 배당액이 아니라 별도의 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 봐야 합니다.
- 규모. 포레시티#7은 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있고, 건물은 철근콘크리트구조 13층, 사용승인 2019년 2월입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 직접 임차권 확인. 이종민의 보증금 65,000,000원, 임대차계약 2023.02.08., 전입·점유 2023.02.28., 확정일자 2023.02.08.을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 660,000,000원 인수범위 확인. 배당 시뮬레이션에 포함된 김영기·유규동·민유진·조승완·김예린·홍슬아·이종민의 각 호실과 실제 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인들은 대항력 여부와 승계금액을 확정할 수 없으므로 매각물건명세서·전입세대 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 표시의 경매 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 파산등기 확인. 차성환 지분에 2026.02.23. 파산선고결정이 있으므로 관련 절차 서류를 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 74,900,000원이지만 배당 시뮬레이션상 인수액 660,000,000원을 반영한 실질취득 부담은 734,900,000원입니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 표기가 다수 호실에 걸쳐 있으므로 실제 503호의 현재 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “누구의 보증금을 인수하나”
이 사건의 표면만 보면 감정가 107,000,000원이 한 번 유찰돼 74,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션은 보증금이 확인된 7명에 대해 총 660,000,000원의 매수인 인수를 잡고 있고, 현재 회차의 단순 실질취득 부담은 734,900,000원입니다.
동시에 임차인들의 호실 표기가 여러 층·여러 호에 분산돼 있어, 본건 503호에 직접 특정되는 이종민의 65,000,000원 임차권과 나머지 임차인들의 승계범위를 구분하는 작업이 선행되어야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수이므로 권리관계가 확정될 때까지는 최저가만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다. 가격보다 권리범위 확인이 먼저인 D등급 고위험 사건입니다.
