부산지방법원 2024타경58441. 부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔 13층 1303호의 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 우창기·차성환이며 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2019년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 경매의 기준권리입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 본건 한 호실만의 실제 대출잔액을 의미하지 않는다는 점에 주의해야 합니다.

신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구액은 3,356,647,531원입니다. 최저매각가 112,000,000원에 매각되면 추정 집행비용을 제외한 109,632,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다. 그러나 배당되지 않은 채권액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 소멸 구조

등기부에서 가장 중요한 날짜는 2019.03.12.입니다. 같은 날 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이에 후순위인 주식회사센티움종합건설의 가압류, 소상공인시장진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정과 장수희의 주택임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류는 2023.07.10. 이미 말소되었습니다. 따라서 낙찰자에게 승계되는 가압류 채무로 계산하지 않습니다.

② 임차인·임차권 분석 — 본건 1303호 확인

본건 등기부에는 장수희 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 100,000,000원이고 등기상 범위는 건물전부입니다. 여기서 건물전부는 본건 집합건물의 임차권등기 범위로 보아야 하며, 다른 호실의 임차보증금을 1303호의 부담으로 합산해서는 안 됩니다.

장수희의 점유개시일은 2019.07.03., 확정일자는 2019.06.26.이지만, 등기상 주민등록일자는 2024.11.06.입니다. 이는 말소기준권리인 2019.03.12.보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 보증금 100,000,000원 전부를 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 임차권등기는 근저당권보다 후순위로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 실제 점유 경위, 전입 변동 이력, 임차권등기 당시의 대항요건, 우선변제 및 최우선변제 가능성은 원본으로 대조해야 합니다.

같은 건물의 다른 호실에서도 여러 전입 및 배당요구 내역이 확인됩니다. 그러나 201호·202호·501호 등 다른 호실의 임차관계를 본건 1303호의 직접적인 인수채무로 합산하지 않습니다. 본건과의 관계가 명확한 임차권자는 장수희이며, 다른 호실의 임차관계는 건물 전체의 임대·관리 상황을 파악하는 참고사항입니다.

③ 가격 분석 — 신건 112,000,000원의 적정성

감정가는 112,000,000원이며, 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일한 112,000,000원입니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원으로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 112,000,000원입니다.

다만 이 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 112,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 구덕신용협동조합 근저당은 공동담보로 설정된 권리이므로 채권최고액 전체를 본건 한 호실의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.

예상배당 결과 채권자들의 합산 채권액은 4,112,634,157원, 실제 채권자 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 4,003,002,157원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액을 나타내는 계산값으로, 낙찰자가 인수해야 하는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액 변화

신건의 최저매각가는 112,000,000원입니다. 1회 유찰 시 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

현재 권리분석에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 반면 채권자 미배당액은 매각가 하락에 따라 증가합니다. 이는 담보권자가 손실을 부담하는 구조이며, 낙찰자의 채무가 증가하는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 건물 규모. 포레시티 #7은 1개 동 오피스텔 43개 호로 구성된 것으로 조사되었습니다. 철근콘크리트구조 건물이며 2019년 2월 사용승인되었습니다.
• 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 부암역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,388,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 또는 업무용 활용, 임대수익, 공실률과 관리비에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 본건의 실제 환금성은 최근 거래 사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 등기순위를 최종 등기부에서 대조하세요.
• 장수희 임차권 확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2024.11.06., 확정일자 2019.06.26., 임차권등기 2025.01.07.의 관계를 매각물건명세서와 주민등록·점유자료로 확인하세요.
• 대항력·우선변제 재확인. 현재는 대항력 없음으로 분류되지만, 전입 변동 이력과 임차권등기 당시의 권리상태, 소액임차인 최우선변제 여부를 최종 검토하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 관련 의무가 경매 매수인에게 영향을 미치는지 검토하세요.
• 공유자 파산선고 확인. 2026.03.03. 등기된 차성환 지분의 파산선고와 본건 매각절차의 관계를 법원 기록으로 확인하세요.
• 점유·명도 조사. 실제 1303호의 점유자, 사용관계와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 보증금 인수가 없더라도 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 유사한 부암동 오피스텔의 최근 실거래, 임대료 및 매매가격을 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 주차 여건과 취득 관련 부대비용을 확인하세요.
• 매각범위 확인. 본건 1303호와 다른 호실의 임차관계를 구분하고, 매각목록·대지권·건축물대장상 호실 및 면적을 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 다르다

부산지방법원 2024타경58441은 말소기준권리가 명확하고 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 장수희의 임차보증금 100,000,000원 역시 현재 확인되는 전입 및 권리순위에 따르면 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 예상 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 평가하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 임차권등기, 민간임대주택등기, 공유자 지분 파산선고가 함께 존재하고, 실제 점유 및 인도 상태도 점검해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 112,000,000원이 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 채권 미배당액이 크거나 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 투자 가치가 높다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 특수 등기와 점유관계를 재확인해야 하고 가격 판단은 보류해야 한다는 것입니다. 입찰 전 장수희 임차권의 대항력·우선변제 관계, 민간임대주택 및 파산선고 관련 사항을 확인하고, 실거래 시세를 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.