77,700,000원
부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 111,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권등기입니다.
등기부에는 이태인(개명전-이유미)의 주택임차권이 전유부분 전부에 설정되어 있습니다. 임대차계약일은 2019.04.19, 점유개시일은 2019.05.07, 확정일자는 2019.04.26, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 이 임차권은 현재 말소기준으로 산정된 2024.07.09 임의경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 6층 601호 |
| 용도 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매 채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2019년 소유권 이전 이후 민간임대주택등기가 추가됐고, 2023.07.05 이태인(개명전-이유미)의 100,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정으로 계산되어 있어 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 이후 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 있는 등기임차권
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태인(개명전-이유미) | 건물 전유부분 전부 | 2023.05.22 | 2019.04.26 | 100,000,000원 | 2023.07.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 24,098,600원 인수 |
이 임차권은 임차보증금 100,000,000원에 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 최저매각가 77,700,000원에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 75,901,400원만 배당됩니다. 보증금에서 남는 24,098,600원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 임차인 이태인(개명전-이유미) 보증금 | 100,000,000원 | 75,901,400원 |
| 미배당 · 매수인 승계 | - | 24,098,600원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 소상공인시장진흥공단 가압류에는 10,634,157원의 미배당이 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 77,700,000원 | 10,634,157원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 54,390,000원 | 10,634,157원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 38,073,000원 | 10,634,157원 |
최저매각가는 77,700,000원에서 54,390,000원, 38,073,000원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 본건처럼 100,000,000원 선순위 임차보증금이 있는 경우 낙찰가 하락분을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인 승계로 이동하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층입니다. 사용승인일자는 2019년 2월입니다.
- 주위환경. 서면중학교 서측 인근으로 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성됩니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더해 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 77,700,000원만 보지 말고 임차권 미배당 24,098,600원을 포함한 실질취득 101,798,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소조건 확인. 이태인(개명전-이유미)의 주택임차권은 전유부분 전부에 설정되어 있고 매각으로 자동 소멸하지 않는 것으로 계산됩니다. 배당 후 미회수액과 말소·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 49%·34%까지 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 미배당 승계가 증가할 수 있어 ‘낙찰가 하락 = 실질취득비용 하락’으로 볼 수 없습니다.
- 다른 호실 점유자와 구분. 현황조사상 여러 호실 점유자가 함께 확인되므로 반드시 601호 자체의 현황조사·매각물건명세서·등기사항을 호실 기준으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 실제 응찰 전 동일 건물·인근 유사 오피스텔 최근 거래가격을 확인해 실질취득 101,798,600원과 비교해야 합니다.
- 파산등기 확인. 공유자 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정에 따른 등기가 2026.03.03 접수되어 있습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “1억원 임차권”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 77,700,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 본건 전유부분 전부에는 100,000,000원 임차권등기가 있고, 현재 회차 예상배당 후에도 24,098,600원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 현재 기준 실질취득은 101,798,600원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 증가하는 구조라 단순 최저가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 게다가 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로, 이 사건은 “감정가의 70%라 싸다”가 아니라 “선순위 임차권을 포함한 총 취득비용이 얼마인가”를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
