부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 업무시설(오피스텔) 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 보증금이 최저가보다 크지만 매수인이 그 차액을 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 김윤지의 주택임차권은 보증금 94,000,000원으로 등기돼 있으나 전입일 2022.03.03.은 말소기준인 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 임차권등기 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 74,200,000원으로 감정가 106,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격입니다. 다만 본 건은 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있으므로, “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 가격 판단은 현장 상태와 주변 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 입찰 직전 별도로 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 3층301호 |
| 용도 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.12. 근저당
말소기준은 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류, 김윤지 주택임차권, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 301호 임차권 — 보증금 94,000,000원이지만 인수 0원
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 | 전유부분 전부 | 2022.03.03 | 2022.01.28 | 94,000,000원 | 2024.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김윤지의 임대차계약일은 2022.01.21., 점유개시일은 2022.03.02., 주민등록일은 2022.03.03., 확정일자는 2022.01.28.입니다. 모두 말소기준권리인 2019.03.12. 근저당보다 뒤에 형성된 임차관계이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 | 39,922,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,200,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,735,600원을 제외한 72,464,400원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 3,818,092,460원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 74,200,000원 | 72,464,400원 | 3,818,092,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 3,839,951,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 3,855,253,304원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 임차권 재확인. 김윤지의 임차권등기, 전입일 2022.03.03., 확정일자 2022.01.28., 보증금 94,000,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 근저당은 2019.03.12.입니다. 현재 자료상 김윤지 임차권은 후순위로 대항력이 없습니다.
- 공유관계 확인. 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 파산선고 등기 확인. 차성환 지분에 2026.02.23. 부산회생법원 파산선고결정이 있고 등기 접수일은 2026.03.03.입니다. 매각절차상 현재 처리 상태를 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등기 처리 상태를 원본에서 확인합니다.
- 가격 검증. 74,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 김윤지의 임차보증금 94,000,000원과 현재 최저가 74,200,000원입니다. 하지만 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 인수하는 것은 아닙니다. 김윤지의 전입은 2022.03.03.으로 말소기준 근저당 2019.03.12.보다 늦고, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
권리 쪽 핵심은 비교적 명확하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 사실은 확인되지만 실제 시장 거래와의 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 공유소유, 민간임대주택등기, 차성환 지분의 파산선고 등기는 입찰 직전 원본 확인이 필요한 체크포인트입니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 가격은 추가 검증”입니다.
