부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 업무시설(오피스텔) 6층 602호입니다. 감정가는 101,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 등기상 소유자는 우창기·차성환이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2019.03.12. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있습니다.
본건에서 가장 눈에 띄는 것은 2026.02.04. 등기된 김상훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.09.25., 점유개시일은 2023.10.16., 주민등록일은 2023.11.06., 확정일자는 2023.09.26., 임차보증금은 120,000,000원입니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일 모두 말소기준권리인 2019.03.12.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산해서는 안 되며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 6층602호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각 소멸 표시
2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.07.09. 임의경매개시결정, 2024.09.25. 소상공인시장진흥공단 가압류, 2026.02.04. 김상훈 주택임차권은 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 롯데카드와 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류는 각각 이미 말소됐고, 홍유진의 70,000,000원 전세권도 2023.09.21. 해지로 말소됐습니다.
② 본건 602호 임차관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍유진 | 602호 · 주거 | 2019.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김상훈 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.11.06 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
602호의 홍유진은 전입일이 2019.05.20.이고, 과거 등기된 전세권 역시 2019.05.20. 설정됐다가 2023.09.21. 말소됐습니다. 모두 2019.03.12. 말소기준권리보다 뒤입니다. 김상훈도 주민등록일 2023.11.06.으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 69,027,400원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,700,000원 가정 시 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 구덕신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 전체 채권 미배당액은 3,781,606,757원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 3,781,606,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 3,802,434,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 3,817,014,731원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 49,490,000원 또는 34,643,000원으로 내려가더라도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 선순위 근저당의 미배당액이 커지는 것이지, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 제시돼 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 임차권 원본 확인. 김상훈의 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2023.09.25., 점유개시일 2023.10.16., 주민등록일 2023.11.06., 확정일자 2023.09.26.을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 2026.02.23. 부산회생법원의 파산선고결정이 2026.03.03. 등기돼 있으므로 사건 진행 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있습니다. 3,840,000,000원이라는 채권최고액을 본건 602호 한 호실의 가치와 단순 비교하지 마세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 101,000,000원과 최저가 70,700,000원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개다
이 물건의 핵심은 분명합니다. 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 602호에서 확인되는 홍유진과 김상훈은 모두 그 이후 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액을 계속 0원으로 계산합니다.
다만 인수 0원이라는 권리 안전성만으로 입찰가의 적정성까지 보장되지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 70,700,000원이지만 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만 보고 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 김상훈의 120,000,000원 임차권등기, 2022.12.08. 민간임대주택등기, 2026.02.23. 차성환 지분 파산선고라는 확인 포인트도 남아 있습니다. 결론은 권리상 매수인 인수는 0원, 가격 판단은 시세 확인 전 보류입니다.
