부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가상 해당 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이고 2019년 2월 사용승인됐으며, 단지는 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다. 소유자는 우창기·차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기 흐름에서 주목할 점은 2019년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 이 사건의 계산상 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 이후 2024.09.25. 소상공인시장진흥공단 가압류와 2024.11.08. 이동승의 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 11층1102호 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기부 발급 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차보증금 인수가 핵심
2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.07.06. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 88,871,299원 역시 2023.07.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.07.09. 임의경매개시결정이고, 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원과 이동승 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유관계가 가격보다 더 중요하다
현황조사·등기 등에 기재된 임차관계는 총 32명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 김영기 95,000,000원, 유규동 95,000,000원, 이종민 65,000,000원, 민유진 85,000,000원, 조승완 110,000,000원, 김예린 100,000,000원, 홍슬아 110,000,000원, 이동승 90,000,000원입니다. 그 밖의 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019-05-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 황영주 | 202호 | 2021-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 최재명 | 203호 | 2019-04-16 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 김윤지 | 301호 | 2022-03-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 배준수 | 303호 | 2019-04-18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 김영기 | 401호 | 2019-04-22 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 한승희 | 402호 | 2019-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 권경진 | 403호 | 2021-06-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유규동 | 501호 | 2019-04-16 | 95,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 아님 |
| 신예지 | 502호 | 2021-05-03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 이종민 | 503호 | 2023-02-28 | 65,000,000원 / 월 120,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 홍유진 | 602호 | 2019-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김상훈 | 602호 | 2023-11-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김효희 | 603호 | 2019-05-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이다솔 | 701호 | 2021-04-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강보광 | 703호 | 2019-05-23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 민유진 | 802호 | 2022-02-28 | 85,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 아님 |
| 조희재 | 804호 | 2023-03-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조승완 | 901호 | 2019-04-19 | 110,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 손지성 | 902호 | 2019-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박승환 | 904호 | 2021-12-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김예린 | 1003호 | 2022-07-27 | 100,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 김미진 | 1004호 | 2021-04-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민종 | 1101호 | 2023-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 손효승 | 1103호 | 2021-06-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019-05-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019-07-09 | 110,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 김지민 | 1203호 | 2019-06-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 제수하 | 1204호 | 2021-10-05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 아님 |
| 이상승 | 1301호 | 2019-05-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박상제 | 1302호 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이동승 | 건물 전부 | 2020-11-20 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차보증금 인수형 경매는 최저매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘 수 있습니다. 이 사건도 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액 680,972,600원이 2회 유찰 시 701,800,820원, 3회 유찰 시 716,380,574원으로 증가합니다. 따라서 낮아지는 최저가만 떼어 놓고 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 680,972,600원 | 751,672,600원 | 10,634,157원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 701,800,820원 | 751,290,820원 | 10,634,157원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 716,380,574원 | 751,023,574원 | 10,634,157원 |
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 이동승 보증금 · 우선변제 | 90,000,000원 | 69,027,400원 |
| 인수 · 김영기 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 70,700,000원은 집행비용 1,672,600원과 이동승 우선변제 69,027,400원으로 전부 소진됩니다. 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원은 미배당으로 계산되고 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물, 2019년 2월 사용승인. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역. 공시지가 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 70,700,000원 입찰가에 매수인 인수 680,972,600원을 더한 751,672,600원이 핵심 기준입니다.
- 이동승 미배당 확인. 보증금 90,000,000원 중 현재 배당 69,027,400원, 부족분 20,972,600원이 인수로 계산됩니다.
- 전액 인수 반영 임차인 확인. 김영기·유규동·이종민·민유진·조승완·김예린·홍슬아 보증금 합계 660,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 여러 호실 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 소유자 지분 상태 확인. 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분이고, 차성환 지분에는 2026.02.23. 부산회생법원 파산선고결정이 등기돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.04.04. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.08. 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70,700,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰된 오피스텔이지만, 가격 할인보다 훨씬 큰 임차인 인수 구조가 먼저 보입니다. 현재 가정에서 매수인이 떠안는 금액은 680,972,600원, 최저매각가를 합친 실질취득은 751,672,600원입니다. 추가 유찰이 발생해 매각가가 49,490,000원, 34,643,000원으로 내려가도 인수액이 701,800,820원, 716,380,574원으로 커지면서 실질취득은 각각 751,290,820원, 751,023,574원으로 유지됩니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 있어 임차관계 확인도 끝나지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 점수를 줄 수 있는 구조가 아니라, 인수금액을 확정하기 전에는 입찰가 자체를 논하기 어려운 고위험형입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 시세 대비 저렴하다는 판단 역시 할 수 없습니다.
