부산지방법원 2024타경58441. 대상은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 4층 403호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 현재 소유자는 우창기·차성환으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부 을구 2번의 권경진 주택임차권입니다.
권경진의 임대차계약일과 확정일자는 2021.05.10, 주민등록·점유개시일은 2021.06.14, 보증금은 80,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.19 접수됐고, 이 사건 말소기준으로 계산된 2024.07.09 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구 및 우선변제권이 확인되지만, 현재 최저가 74,900,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 73,151,800원만 배당돼 6,848,200원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 403호는 임차권 인수를 계산해야 한다
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이에 따라 현재 권리분석상 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 반면 권경진의 임차권등기는 2024.01.19로 이보다 앞서며, 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수” 구조로 반영돼 있습니다.
② 403호 임차인 — 대항력·우선변제·승계
대상 호실에 직접 연결되는 실제 임차인은 권경진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차권자이며, 보증금을 별도 중복 합산할 사유가 없습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권경진 | 주거용 건물의 전부 | 2021.06.14 | 2021.05.10 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 6,848,200원 |
권경진은 2024.01.19 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 예상배당은 73,151,800원으로, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 그 차액 6,848,200원은 매수인 인수액으로 계산해야 합니다.
③ 가격 구조 — 7,490만원이 아니라 8,174만원대
감정가는 107,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 74,900,000원입니다. 표면상 감정가의 70%이지만, 매수인이 부담할 것으로 계산되는 임차권 미배당 6,848,200원을 더하면 실질취득은 81,748,200원입니다. 이는 감정가의 약 76.4% 수준입니다.
다만 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 “감정가보다 낮다 = 시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 최저가 74,900,000원만을 근거로 가격 가점을 주기보다, 임차권 인수까지 포함한 81,748,200원을 실제 자금 기준점으로 삼는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 권경진 보증금 | 80,000,000원 | 73,151,800원 |
| 매수인 승계 · 권경진 미배당 | 6,848,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격 가정에서는 매각대금 74,900,000원이 집행비용 1,748,200원과 권경진 배당 73,151,800원으로 전부 소진됩니다. 권경진 보증금 부족분 6,848,200원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
⑤ 민간임대주택·소유권 관련 체크
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 갑구에 민간임대주택등기가 접수돼 있으며, 등기 원인은 2019.04.04 민간임대주택 등록입니다. 등기 내용에는 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
- 공유 소유. 우창기와 차성환이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있습니다.
- 차성환 지분 파산선고. 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있었고, 2026.03.03 등기 접수됐습니다. 입찰 전 해당 지분의 파산절차와 경매 진행 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 가압류. 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류 10,634,157원은 2024.09.25 접수돼 2024.07.09 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택· 단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 74,900,000원에 권경진 미배당 6,848,200원을 더한 81,748,200원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 권경진 배당액 재확인. 실제 매각가·집행비용·배당순위에 따라 최종 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당기준을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 계약일 2021.05.10, 전입·점유 2021.06.14, 보증금 80,000,000원, 임차권등기 2024.01.19의 순서를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 관련 의무가 매각 후 취득자에게 미치는 범위를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 공유자 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고가 진행 중 경매절차에 미치는 영향을 원본 사건기록으로 확인하세요.
- 시세와 감정가를 혼동하지 말 것. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리지 말고, 실질취득 81,748,200원을 기준으로 별도 시세조사를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 6,848,200원
이 사건의 핵심은 최저가가 74,900,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 403호에는 보증금 80,000,000원의 권경진 임차권이 있고, 현재 매각가 가정에서 73,151,800원이 배당된 뒤 6,848,200원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 81,748,200원입니다.
기존 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2024.07.09 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 권경진 임차권은 단순 소멸권리가 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기와 공유자 차성환의 파산선고까지 함께 확인해야 합니다. 결론적으로 “감정가 1.07억짜리를 7,490만원에 산다”가 아니라, “임차권 승계까지 포함해 최소 81,748,200원 구조를 검토한다”가 이 사건의 정확한 출발점입니다.
