74,900,000원
부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 가야대로747번가길 19의 3층 303호 오피스텔입니다. 감정가 107,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 74,900,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 32,100,000원 떨어진 매력적인 가격처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사 등에 등장하는 점유·임차인은 32명이고, 확인된 보증금 8건만 합쳐도 730,000,000원입니다.
특히 303호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 배준수입니다. 임대차계약일은 2019.03.26, 점유개시는 2019.04.15, 주민등록일과 확정일자는 2019.04.18이며, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2025.04.22 이루어졌습니다. 배당 시뮬레이션에서는 배준수를 포함한 8명의 보증금을 우선변제 없이 매수인 전액 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 3층303호 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 · 사용승인 2019년 2월 |
| 단지 | 통칭 포레시티 #7 · 1개동 오피스텔 43개호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유가 핵심
등기상 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원은 이미 말소된 상태이고, 현재 권리분석상 기준일은 2024.07.09 임의경매개시결정입니다. 문제는 다수 점유자의 전입일이 이 기준일보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 보증금만 730,000,000원
현황조사 등에 기재된 점유·임차인은 총 32명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 8명의 합계가 730,000,000원이고, 나머지 24명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 황영주 | 202호 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최재명 | 203호 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김윤지 | 301호 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김영기 | 401호 | 2019.04.22 | 95,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 한승희 | 402호 | 2019.05.27 | 미상 | 2024.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 권경진 | 403호 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유규동 | 501호 | 2019.04.16 | 95,000,000원 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 신예지 | 502호 | 2021.05.03 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이종민 | 503호 | 2023.02.28 | 65,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 홍유진 | 602호 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김상훈 | 602호 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김효희 | 603호 | 2019.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이다솔 | 701호 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강보광 | 703호 | 2019.05.23 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 민유진 | 802호 | 2022.02.28 | 85,000,000원 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 조희재 | 804호 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조승완 | 901호 | 2019.04.19 | 110,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 손지성 | 902호 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박승환 | 904호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김미진 | 1004호 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민종 | 1101호 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이동승 | 1102호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손효승 | 1103호 | 2021.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019.07.09 | 110,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이상승 | 1301호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배준수 | 건물 전유부분 전부 | 2019.04.18 | 70,000,000원 | 2025.04.22 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%가 핵심이 아니다
현재 최저매각가는 74,900,000원으로 감정가 107,000,000원의 70%입니다. 하지만 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않기 때문에 이 가격을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 먼저 봐야 할 숫자는 배당 시뮬레이션의 인수액 730,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 74,900,000원 | 730,000,000원 | 804,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 52,430,000원 | 730,000,000원 | 782,430,000원 |
| 3회 유찰 시 | 36,701,000원 | 730,000,000원 | 766,701,000원 |
즉 시뮬레이션상 인수액이 그대로 유지되는 한, 유찰로 낙찰가가 74,900,000원에서 36,701,000원까지 내려가도 실질 부담은 804,900,000원에서 766,701,000원으로만 내려갑니다. 낙찰가 하락을 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 인수 · 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,517,643원 |
배당 시뮬레이션상 확인된 임차보증금 730,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기됐으므로 매각 이후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 이미 말소된 근저당. 2019.03.12 구덕신용협동조합 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
- 가압류. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 88,871,299원 가압류는 2023.07.10 말소됐습니다.
- 경매개시 이후 가압류. 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 10,634,157원 가압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 차성환 지분 파산선고. 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정이 있었고 2026.03.03 등기됐습니다. 지분 파산과 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인은 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평탄지로 업무시설 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호 임차권부터 확정. 배준수 보증금 70,000,000원의 실제 배당액과 낙찰자 인수액을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 730,000,000원 인수액의 호별 귀속 확인. 여러 다른 호실의 임차인이 함께 나타나므로 배당 시뮬레이션의 인수 합계가 303호 낙찰자에게 실제로 전부 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 24명 확인. 미상 점유자는 보증금과 확정일자가 확인될 때까지 대항력·우선변제·인수범위를 확정하면 안 됩니다.
- 최저가 착시 금지. 74,900,000원은 낙찰대금일 뿐입니다. 인수액을 합한 실질 부담을 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 차성환 지분에 대한 2026.02.23 파산선고가 경매절차와 소유권 이전에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 303호와 면적·층·용도가 유사한 최근 거래를 확보한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “7,490만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 최저매각가는 74,900,000원입니다. 하지만 현재 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 매수인 인수액은 730,000,000원이고, 두 금액을 합친 실질 부담은 804,900,000원입니다. 2회·3회 유찰이 되더라도 시뮬레이션상 인수액이 유지되기 때문에 총 부담은 각각 782,430,000원과 766,701,000원 수준입니다.
더 중요한 것은 이 730,000,000원조차 확정적인 최종 숫자로 보기 어렵다는 점입니다. 점유·임차인 32명 중 24명의 보증금이 확인되지 않고, 현황조사에는 본건 303호가 아닌 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 따라서 303호에 실제 승계되는 보증금과 다른 호실 권리가 어디까지 분리되는지를 확정하는 것이 최우선입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만, 권리 불확실성이 훨씬 크다. 인수액 확정 전에는 보류.
