부산지방법원 2024타경58441. 부산 부산진구 부암동의 7층 701호 오피스텔입니다. 소유자는 우창기·차성환으로 각 2분의 1 지분이고, 감정가 111,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 낮아졌지만, 권리관계의 핵심은 할인율이 아니라 2024.06.24 등기된 이다솔의 주택임차권입니다.
등기부상 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 있고, 제공된 권리판정상 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정입니다. 이다솔은 2021.04.09 주민등록, 2021.03.12 확정일자를 갖추고 2024.06.24 임차권등기를 마쳤기 때문에 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당가정에서도 임차보증금 100,000,000원 중 24,098,600원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 · 사용승인 2019년 2월 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
핵심 순서는 명확합니다. 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이다솔의 임차권등기는 2024.06.24입니다. 이후 2024.07.09 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 이 임차권이 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 본건 701호 직접 권리
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다솔 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 / 2021.03.12 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 24,098,600원 |
이다솔은 임대차계약일 2021.03.12, 점유개시일 2021.03.31, 주민등록일 2021.04.09, 확정일자 2021.03.12로 확인되고, 2024.06.24 임차권등기와 배당요구가 함께 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못해 부족분이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 임차인 이다솔 보증금 | 100,000,000원 | 75,901,400원 |
| 매수인 승계 · 이다솔 미배당 보증금 | 24,098,600원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,356,647,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 77,700,000원이 집행비용과 이다솔 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 이다솔의 미배당 24,098,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성됩니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인은 2019년 2월이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 77,700,000원 낙찰가가 아니라 승계액을 포함한 101,798,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이다솔 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입 2021.04.09, 확정일자 2021.03.12, 임차권등기 2024.06.24를 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 분리. 현황조사에 함께 표시된 다른 호실 점유자들을 701호 보증금과 섞지 말고 본건 주소와 직접 대응되는 권리만 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기상태와 본건에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 상태. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정이 있고 2026.03.03 등기돼 있습니다.
- 배당 전제. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7,770만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 111,000,000원에서 77,700,000원까지 한 차례 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리를 넣어 다시 계산하면 이야기가 달라집니다. 이다솔의 100,000,000원 임차권이 2024.07.09 경매개시보다 앞서고, 현재 가정배당에서는 24,098,600원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 101,798,600원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 보증금의 미배당분이 커지는 구조이므로, 낙찰가 하락만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 또한 실거래 자료가 없어 101,798,600원의 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 권리상 인수는 명확하고, 가격 메리트는 미확인. 이 사건은 최저가보다 임차보증금과 승계액을 먼저 보는 것이 핵심입니다.
