부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 업무시설(오피스텔) 2층 202호입니다. 감정가는 92,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 하지만 이 숫자만 보면 위험합니다. 본건에는 황영주 명의의 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 84,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.01.18, 주민등록일과 점유개시일은 2021.02.15이며, 확정일자는 2021.01.18입니다.
경매개시결정은 2024.07.09 접수됐습니다. 황영주의 전입·점유는 그보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 따라서 보증금 84,000,000원이 최저가 64,400,000원보다 크고, 현재 최저가에서 낙찰되면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 현재 회차의 핵심 계산은 64,400,000원 + 19,600,000원 = 84,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 2층202호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근 콘크리트구조 13층 건물 · 사용승인 2019년 2월 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 표면 말소보다 임차보증금이 핵심
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이었으나 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.07.06 우창기 지분에 설정된 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류 88,871,299원도 2023.07.10 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.07.09 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐고, 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원 및 2024.12.26 부산진구 압류가 뒤따랐습니다.
2026.01.27에는 황영주의 임차권등기가 접수됐습니다. 등기 자체는 경매개시 이후지만, 임대차계약일 2021.01.18, 주민등록·점유개시일 2021.02.15라는 선행 사실이 확인됩니다. 따라서 본건의 실제 승부처는 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 얼마나 남느냐입니다.
② 임차인 분석 — 본건 202호 황영주
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황영주 | 건물 전유부분 전부 | 2021.02.15 | 84,000,000원 | 2026.01.27 | 대항력 有 배당요구 승계 가능 |
실제 본건 202호에서 확인되는 임차인은 황영주 1명입니다. 보증금은 84,000,000원이며 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2021.01.18, 주민등록일 2021.02.15, 점유개시일 2021.02.15, 확정일자 2021.01.18이 기재돼 있습니다. 배당요구도 2026.01.27 접수됐습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 황영주 보증금 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 64,400,000원 | 84,000,000원 | 19,600,000원 | 84,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 45,080,000원 | 84,000,000원 | 38,920,000원 | 84,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 84,000,000원 | 52,444,001원 | 84,000,000원 |
현재 회차 64,400,000원에서 한 번 더 유찰돼 45,080,000원이 되면 인수액은 38,920,000원으로 증가하고, 31,555,999원까지 내려가면 인수액은 52,444,001원으로 늘어납니다. 세 경우 모두 실질취득은 84,000,000원입니다. 이 물건에선 “추가 유찰 = 총 취득가격 하락”이라는 공식이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 임차인 황영주 보증금 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,206,643원 |
현재 회차 계산상 집행비용 1,559,200원, 소상공인시장진흥공단 10,634,157원, 소유자 잔여 52,206,643원으로 매각대금 64,400,000원이 배분됩니다. 황영주 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수 문제가 핵심입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 1개동 오피스텔 43개호로 구성된 건물입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근 콘크리트구조 13층 건물로 사용승인일은 2019년 2월이며 위생·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총액 계산. 현재 최저가 64,400,000원에 황영주 미배당 보증금 19,600,000원을 더한 84,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 45,080,000원·31,555,999원으로 최저가가 내려가도 임차인 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 약 84,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차권 원본 확인. 황영주의 임대차계약일 2021.01.18, 주민등록·점유개시 2021.02.15, 임차보증금 84,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당에서 임차인에게 지급되는 금액이 생기면 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 숫자로 확정하기 어렵습니다. 감정가와 실질취득만으로 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 소유관계. 우창기와 차성환이 각 2분의 1을 보유하고 있고, 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,440만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 92,000,000원에서 한 번 유찰돼 64,400,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 본건 202호에는 보증금 84,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 가격으로 낙찰받으면 19,600,000원의 보증금이 미배당으로 남아 실질취득은 약 84,000,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 최저가가 45,080,000원, 31,555,999원으로 내려가도 인수액이 38,920,000원, 52,444,001원으로 늘어나 실질취득은 계속 84,000,000원입니다. 유찰 횟수를 가격 메리트로 착각하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 물건의 첫 질문은 낙찰가가 아니라 84,000,000원의 총부담을 감수할 가치가 있는가입니다.
