부산지방법원 2024타경58441. 대상은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 7층 703호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층, 사용승인은 2019년 2월입니다. 소유자는 우창기·차성환으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이 사건에서 중요한 것은 감정가가 112,000,000원에서 78,400,000원으로 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 703호 임차인의 권리가 언제 성립했는가입니다.
강보광은 임대차계약일 2019.04.17, 점유개시일 2019.05.10, 주민등록일 2019.05.23이며 등기된 임차보증금은 100,000,000원입니다. 반면 이 사건에서 계산된 말소기준은 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 접수된 2024.07.09입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 훨씬 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 보아야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 · 사용승인 2019년 2월 · 1개동 오피스텔 43개호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 2019.03.12 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2023.07.06 우창기 지분에 설정된 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류도 2023.07.10 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정이고, 그 뒤인 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 703호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보광 | 건물 전유부분 전부 | 2019.05.23 | 100,000,000원 | 2019.04.18 | 2025.03.26 | 대항력 有 | 미확인 | 보증기관 승계 없음 |
강보광은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 100,000,000원은 현재 최저가 78,400,000원보다 큽니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “감정가의 70%니까 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 78,400,000원이 아니라 약 100,000,000원
현재 회차는 감정가 112,000,000원의 70%인 78,400,000원입니다. 2회 유찰 시 54,880,000원, 3회 유찰 시 38,416,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가 하락폭이 그대로 실질취득가 하락폭이 되지 않는다는 것입니다. 대항력 있는 100,000,000원 임차보증금이 실질취득 가격의 기준선 역할을 하기 때문입니다.
실질취득 약 100,000,000원은 감정가 112,000,000원의 약 89.3%입니다. 감정가 대비 할인은 존재하지만, 이를 곧바로 시장시세 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 따라서 본건의 가격판단은 “최저가 78,400,000원”보다 “실질취득 약 100,000,000원”에 맞춰야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 대항력 임차보증금 · 강보광 | 100,000,000원 | 미배당분 인수 위험 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,954,643원 |
배당 시뮬레이션의 매각대금은 78,400,000원이며 집행비용 1,811,200원, 소상공인시장진흥공단 10,634,157원, 소유자 잔여 65,954,643원으로 계산되어 있습니다. 매수인의 경제성 판단은 이 배당표와 별개로 703호 강보광의 대항력 임차보증금 미배당 승계 가능성을 반드시 함께 반영해야 합니다.
⑤ 민간임대주택·파산 관련 체크
- 민간임대주택등기. 2019.04.04 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08 등기됐습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재돼 있습니다.
- 공유지분. 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
- 파산선고. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정이 있었고, 2026.03.03 등기됐습니다.
- 후순위 가압류. 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 2024.09.25 접수돼 2024.07.09 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 1개동 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득가를 볼 것. 현재 78,400,000원에 시선이 쏠리기 쉽지만 대항력 임차보증금 때문에 가격 판단 기준은 약 100,000,000원입니다.
- 강보광 배당관계 확인. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2019.04.18, 전입 2019.05.23, 임차권등기 2025.03.26의 원본 서류를 대조해 실제 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 임차권등기 말소만 보고 판단하지 말 것. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 그보다 앞선 점유·전입으로 발생한 대항력 문제는 별도로 보아야 합니다.
- 민간임대주택 지위 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후의 법적 효과와 말소·승계 여부를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 차성환 파산절차 확인. 2026.02.23 파산선고가 있었으므로 경매절차와의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1억 원 보증금”이 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 112,000,000원, 최저가 78,400,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤 남는 실제 숫자는 다릅니다. 703호 강보광은 2019년부터 점유·전입했고, 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2024.07.09보다 앞선 대항력 임차인인 만큼 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 70%까지 유찰된 오피스텔”이 아니라, “대항력 임차보증금 100,000,000원을 기준으로 계산해야 하는 오피스텔”로 접근하는 것이 맞습니다. 우선변제 및 실제 미배당 범위가 확정되기 전에는 공격적으로 가격 가점을 줄 물건이 아니며, 민간임대주택등기와 공유자 파산까지 함께 점검해야 합니다.
