부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 2층 201호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2021-2호가 붙어 있고, 뒤에 설정된 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사된 임차관계는 37명이며, 이 가운데 한은영·강호승·김송희·김수민·권태호는 말소기준일보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 이 5명의 보증금은 모두 미상입니다. 권순용·장춘온은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 상태에서는 낙찰가 58,800,000원에 얼마를 더 떠안게 되는지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층 201호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 · 공동담보목록 제2021-2호 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
2003년과 2019년에 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.08. 수협은행 근저당입니다. 이후 2023.05.03. 민간임대주택등기가 추가됐으며, 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
김보민 명의 전세권 53,000,000원은 2024.10.24. 등기됐지만 2025.11.07. 해지를 원인으로 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 위험의 초점은 이 전세권이 아니라, 말소기준보다 앞선 전입자들의 미확인 보증금입니다.
② 임차인·점유관계 — 선순위 5명, 판정 미상 2명
조사된 임차관계는 37명입니다. 확정일자 정보가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다. 배당요구가 접수된 경우에도 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 이상 배당액이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 장춘온 | 미상 | 0원 기재 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 수협은행에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권자 미배당액은 1,772,658,400원입니다. 다만 이 표의 숫자만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 선순위 임차보증금과 우선변제 관계가 확인되면 실제 배당순서와 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 1,772,658,400원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 1,789,980,880원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 1,802,106,616원 |
최저가가 41,160,000원, 28,812,000원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 그대로 남아 있다면 실질취득 부담은 낙찰가와 별개로 움직일 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “한 번 더 유찰되면 안전해진다”는 구조가 아닙니다. 먼저 선순위 5명의 보증금과 배당관계를 확정해야 회차별 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 275.0㎡, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명의 보증금 확인. 한은영·강호승·김송희·김수민·권태호의 보증금이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 전입일 미상 2명 확인. 권순용·장춘온은 대항력 가능·미상 상태이므로 전입일과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 조사된 임차관계 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 현재 숫자만으로 정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 특히 대항력 있는 강호승의 2025.05.20. 배당요구와 보증금·확정일자·실제 배당액을 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 1,680,000,000원에는 공동담보목록 제2021-2호가 붙어 있습니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 전제로 이용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·보증금·확정일자·배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 5개의 보증금
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 120,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 58,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자보다 말소기준보다 앞선 5명의 전입자가 먼저입니다.
한은영·강호승·김송희·김수민·권태호는 대항력 있는 것으로 분류돼 있는데 보증금이 전부 미상이고, 권순용·장춘온은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 이 금액들이 확인되지 않는 한 실질취득가도, 최종 인수액도 계산되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮은 물건”이 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있는 물건”입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 49% 할인 자체를 투자 매력으로 볼 수 없습니다.
