부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 8층 805호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원, 현재 최저가는 38,220,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권이고 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-2호가 붙은 근저당이며, 이후 동부새마을금고 가압류와 전도현의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 관련 현황조사에는 37명의 명의가 확인되며, 그중 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 특정되지 않아, 이들을 곧바로 805호의 확정적 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 805호 점유자로 확인되는 경우 대항력 가능·미상으로 보고 인수액을 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층805호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 · 단독소유 (김순천에서 2020.12.03 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준 | 2021.01.08 을구 11번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저
수협은행 근저당 이후의 등기상 권리는 비교적 단순합니다. 2024.09.09 전도현의 주택임차권은 보증금 50,000,000원, 전입일·확정일자 모두 2022.09.14로 말소기준보다 뒤이며, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.11.13 동부새마을금고의 150,000,000원 가압류와 2025.04.16 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 관련 정보 37명, 805호 직접 확인 필요
관련 임차·점유 정보는 37명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다. 다만 전도현은 등기된 임차권의 범위가 건물 전유부분 전부이고 주소가 805호로 확인되는 반면, 나머지 36명은 조사자료에서 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 아래 표의 선순위 전입자는 곧바로 805호의 확정 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 신고 · 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 아님 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 신고 · 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 신고 · 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전도현 | 2022.09.14 | 50,000,000원 | 신고 · 2024.09.09 | 없음 | 미상 확정 2022.09.14 | 아님 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 신고 · 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 신고 · 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 신고 · 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 신고 · 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 신고 · 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 신고 · 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 신고 · 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 아님 |
‘가능·미상’ 표시는 말소기준보다 선순위인 전입일이 확인되지만 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않은 경우입니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 수협은행 근저당에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 합계 1,830,000,000원 중 미배당액은 1,792,867,960원입니다.
위 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 또한 계산상 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자의 805호 점유 여부와 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 차이도 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 275.0㎡, 평지의 부정형 주거용 건부지이며 남측 도로와 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 805호 임차인 특정이 최우선. 전도현 외 36명의 조사 내역은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사 원문으로 805호와의 직접 관련성을 먼저 대조해야 합니다.
- 선순위 전입 5건 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호가 805호 점유자라면 각 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 및 현재 점유 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 권순용 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 805호 관련 여부부터 확인해야 합니다.
- 전도현 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.09.14, 임차권등기 2024.09.09입니다. 말소기준보다 후순위이고 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.05.03 민간임대주택 등록 내용이 존재하므로 현재 등록상태와 경매 후 효력 관계를 확인해야 합니다.
- 49% 숫자에만 반응하지 말 것. 두 차례 유찰로 38,220,000원까지 내려왔어도 실제 인수액이 확정되지 않은 상태이므로 단순히 ‘감정가 절반 이하’라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 오피스텔 이용상태의 차이를 금융·세금·전입·사용 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유자별 임대차자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 건 인수액을 확정하는 일
이 물건은 감정가 78,000,000원에서 최저가 38,220,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 등기부상으로도 2021.01.08 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 관련 점유자료에는 말소기준보다 앞선 전입 5건과 전입일 자체가 미상인 1건이 있고, 전도현을 제외한 36명의 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 805호의 실제 점유자가 누구인지, 선순위 전입자의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 배당계산상 인수액 0원만 보고 38,220,000원을 총취득비용으로 보는 판단도 금물입니다. 이 사건은 가격보다 임차관계 특정과 보증금 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
