49,000,000원
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 6층 604호입니다. 공부상 업무시설로 등재돼 있지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 49,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 점유·임차관계입니다.
말소기준은 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고의 150,000,000원 가압류와 2025.04.16 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 말소기준일 이전에 전입한 점유자가 5명이고, 이들의 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층 604호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 · 6층 604호 |
| 소유자 | 김민채 · 2015.01.29 김순천 명의 소유권이전 후 2021.01.08 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 민간임대주택 | 2023.05.03 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 과거 부산경남양돈협동조합 근저당과 송남새마을금고 근저당은 이미 등기상 말소됐습니다. 현 말소기준 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리가 정리되는 구조지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금이 미상이라는 문제가 남습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 36명
현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 총 36명입니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 이 가운데 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 전입신고가 말소기준 2021.01.08보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이므로 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 권순용은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 판정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
각 점유 부분은 특정되지 않았고 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이름이 확인된 사람과 604호의 실제 임대차관계, 점유 여부, 보증금 및 배당관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 49,000,000원을 가정하면 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 수협은행 근저당에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,782,282,000원입니다.
위 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다. 특히 임차보증금이 미상인 점유자들이 있어 실제 배당순위·배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,782,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,796,717,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,806,822,180원 |
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
현재 최저가 49,000,000원은 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있는 선순위 가능 임차보증금이 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다. 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 대상 토지는 275.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택. 2023.05.03 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 실제 임대차관계를 원문에서 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 5명 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 임대차계약, 보증금, 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 말소기준 전후를 가를 수 없습니다. 이 사람의 점유·전입관계도 반드시 확인 대상입니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 현재 확인되는 점유자들의 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 원문 대조. 강호승은 2025.05.20 배당요구가 확인되며, 그 밖에도 서지민·조석형·임동욱·장진호·전제훈·안태환·하웅교·반점옥·최성훈·홍예빈의 배당요구 접수가 확인됩니다.
- 점유 호실 확인. 각 사람의 점유 부분이 특정되지 않은 만큼 604호와 실제로 어떤 관계인지 현황조사서·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 감정가 49% 착시 경계. 실거래 비교자료가 없고 실질취득액도 확정되지 않았으므로 최저가만 보고 ‘반값’ 또는 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이며 공용부분 통신실의 현황 이용 차이도 확인돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 및 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인하고 보증금이 확인된 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 2회 유찰됐습니다. 하지만 현재 단계에서 핵심 숫자는 49%가 아닙니다. 말소기준 2021.01.08보다 먼저 전입한 사람이 5명이고, 이들의 보증금·확정일자가 모두 미상이라는 점입니다. 여기에 전입일을 확인할 수 없는 점유자도 1명 있습니다.
수협은행 근저당 이후 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차보증금은 별개입니다. 배당모형에서 매수인 인수가 0원으로 계산됐더라도 임차보증금 자체가 반영되지 않았으므로 이를 실제 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 명확합니다. 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 권리분석 물건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 그 사실만으로 위험이 해소되지는 않습니다. 보증금·확정일자·실제 점유호실을 원문에서 특정한 뒤, 배당 후 미회수 보증금까지 포함한 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다.
