부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 8층 806호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-2호에 연결되어 있습니다. 이후의 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이번 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유·임차 관계입니다. 현황조사에 36명이 기재되어 있고 그중 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 확정적인 인수 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층 806호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
② 임차인 분석 — 선순위 전입 5명, 대항력 판정불가 1명
현황조사상 기재된 사람은 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준권리 이전 전입자는 대항력 가능·미상, 전입일 자체가 없는 경우는 대항력 판정불가로 보수적으로 분류합니다. 점유 부분도 특정되지 않아 806호에 대한 실제 점유관계와 각 임차관계는 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 | 확인 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 | 2025.05.20 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 | 확인 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 | 확인 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 | 확인 없음 |
| 권순용 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 확인 필요 | 확인 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.05.07 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.05.14 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.06.02 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.05.07 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.05.16 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.05.22 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.06.13 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 | 2025.06.04 |
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 놓은 계산에서는 채권자 총 청구액 1,830,000,000원 가운데 37,132,040원이 배당되고 1,792,867,960원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 2회 유찰 자체는 매력 근거가 아니다
현재 최저매각가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 26,754,000원, 4회 유찰 시 18,727,800원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 미상입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 1,792,867,960원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 1,804,127,572원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 17,990,700원 | 1,812,009,300원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하며, 토지정보상 중로3류(폭 12미터~15미터)에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 배당요구와 배당 가능액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 확인. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 말소기준권리와의 선후관계를 판정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 점유범위 확인. 현황조사상 다수의 사람이 기재되어 있으므로 806호의 실제 점유자와 각 임차인의 점유 부분을 반드시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔 사이의 차이를 금융·세무·전입·사용 측면에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당이 공동담보목록 제2021-2호에 연결돼 있으므로 전체 공동담보와 실제 채권액을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수액”
말소기준권리는 2021.01.08. 수협은행 근저당이고 이후 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 실질 위험은 선순위 전입자 쪽에 남아 있습니다. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금이 확인되지 않고 권순용은 전입일조차 확인되지 않습니다. 이런 구조에서는 최저가 38,220,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 우선 선순위 임차관계와 보증금을 확정한 뒤, 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
