부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 3층 304호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2021-2호가 기재돼 있습니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정, 박정형의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다.
문제는 등기 순서보다 점유관계입니다. 현황조사에 이름이 확인된 사람은 36명이며, 이 가운데 2021.01.08.보다 먼저 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”으로 고정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 역시 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층 304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
과거 부산경남양돈협동조합·송남새마을금고의 근저당과 이원구·이원연의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 경매개시결정은 그 뒤에 설정됐고, 2025.05.14. 박정형의 주택임차권등기도 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유관계 — 배당표의 ‘인수 0원’을 그대로 믿기 어렵다
현황조사상 확인된 사람은 36명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 확인 인원도 36명입니다. 그중 말소기준일보다 앞선 전입자는 5명이고, 전입일 자체가 확인되지 않는 사람이 1명 있습니다. 이 6명은 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능 금액을 산출할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 50,000,000원 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 예상 배당액은 47,236,820원이고 미배당은 1,782,763,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 이 표의 매수인 인수 0원은 최종 인수액을 확정하는 근거가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 1,782,763,180원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 1,797,054,226원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 1,807,057,958원 |
유찰 자체는 응찰가를 낮추지만 이 사건의 핵심 위험을 자동으로 줄여주지는 않습니다. 선순위 전입자의 보증금이 실제로 존재해 매수인에게 남는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득비용이 단순히 같이 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 23,769,900원까지 내려가는 시나리오조차 가격 안전성을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부와 현황. 본건을 포함한 기호 1~45는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장상 통신실인 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 임대차계약, 확정일자 및 배당관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 권순용 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 박정형 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2021.01.29., 임차권등기 2025.05.14.이며 말소기준 2021.01.08. 이후입니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.05.03. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 선순위 점유자의 미상 보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 6명의 점유자
이 물건은 감정가 99,000,000원에서 48,510,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격이 아니라 미확정 임차관계에 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입자 5명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 권순용은 전입일조차 확인되지 않습니다. 여기에 2023년 민간임대주택 등기도 별도 확인 대상입니다.
따라서 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 배당관계가 확인돼야 비로소 낙찰가 + 미배당 인수액이라는 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 48,510,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 아직 닫히지 않은 사건 — 이 점 때문에 종합 평가는 D입니다.
