부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 9층 903호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 51,450,000원입니다.
등기상 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정, 김경란의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층 903호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
2021.01.08 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 수협은행 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.05.14 등기된 김경란의 주택임차권 55,000,000원도 전입일이 2024.04.22로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
현황조사와 관련 문건에 나타난 실제 임차인은 36명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입으로 대항력이 확인되는 인원은 5명, 전입일 미상으로 판정할 수 없는 인원은 1명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 55,000,000원 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 채권 총액 1,830,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고, 1,779,876,100원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인들의 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 배당표의 계산상 인수 0원만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 구조 — 유찰이 인수위험을 없애주지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,779,876,100원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,795,033,270원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 1,805,643,289원 |
최저매각가가 51,450,000원에서 36,015,000원, 25,210,500원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금과 미배당 인수액이 확정되지 않는 한 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 볼 수 없습니다. 이 사건은 회차보다 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 등기 특이사항. 2023.05.03 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입신고일 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 접근해야 합니다.
- 김경란 임차권 확인. 건물 전부에 보증금 55,000,000원 주택임차권이 등기되어 있으나 전입일 2024.04.22로 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록 내용과 매각 이후의 효력을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수액 확인이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 105,000,000원이 51,450,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 말소기준 2021.01.08보다 앞서 전입한 임차인이 5명이고, 이들의 보증금은 모두 미상입니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 권순용까지 있습니다.
따라서 현재 단계에서는 낙찰가 51,450,000원을 실질취득비용으로 볼 수 없고, 배당 계산상의 인수액 0원도 실제 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다. 보증금이 확인되어야 인수액이 나오고, 인수액이 나와야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 이 사건은 가격이 아니라 임차관계 확인이 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.
