부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 6층 601호로, 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 121,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권으로, 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 장진호의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고, 그중 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준일 이전 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원, 2025.04.16 임의경매개시결정, 2025.05.15 장진호 주택임차권 60,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 36명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 36명은 모두 실제 조사된 임차인입니다. 말소기준 이전 전입자라도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,290,000원 가정 시 집행비용 1,467,220원을 제외한 57,822,780원이 수협은행에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차보증금의 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 안전마진은 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 59,290,000원 | 1,772,177,220원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 41,503,000원 | 1,789,644,054원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 29,052,100원 | 1,801,870,838원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 추가 유찰 시 41,503,000원, 29,052,100원까지 낮아집니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 말소기준 이전 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 인수된다면 실질취득가는 그만큼 올라갈 수 있습니다. 실제 보증금 확인 전에는 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡이며 남측 약 10미터 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 전체 호실은 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔이며, 집합건축물대장상 통신실인 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능·미상 6명 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금·확정일자와 권순용의 전입일·보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 위 임차인들의 보증금과 배당 가능액이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 장진호 임차권. 보증금 60,000,000원이지만 말소기준 이후 전입·임차권으로 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 다수 전입자 점유관계. 현황조사상 36명이 확인되므로 실제 601호 점유자·전입자와 다른 호실 전입이 혼재하는지 원본 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔이므로 이용·대출·세무 판단 시 이 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰돼 59,290,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준 전 전입자 5명과 전입일 미상 1명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
수협은행 근저당과 이후 가압류·경매개시결정·장진호 임차권이 매각으로 소멸하는 것은 분명하지만, 다수 임차인의 미상 보증금은 별도의 문제입니다. 특히 대항력이 성립하는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돈다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 49%라는 숫자보다 임차인 원본 확인이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.
