⚠️ 대항력 5명 ❓ 대항력 미상 1명 💰 실질 인수액 미상 📉 최저가 49%
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 4층 402호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 서지예의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호 5명이고, 이들의 보증금은 확인되지 않습니다. 권순용은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 낙찰가 외 추가 부담액을 계산할 핵심 숫자가 비어 있는 상태이므로 실질취득가 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 4층 402호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
반면 서지예의 주택임차권은 2024.03.15. 등기되었고, 임대차계약일 2022.02.12., 주민등록일 2022.03.02., 확정일자 2022.02.18., 보증금은 60,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 대부분
현황조사와 등기상 확인되는 점유·임차 관련 명의는 모두 37명입니다. 보증기관 대위·승계 명의는 없으며, 서지예를 제외한 대부분의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 있는 5명과 판정 미상 1명의 금액 확인 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | — | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지예 | 2022.03.02 | 60,000,000원 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저가는 46,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 후 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 동일 단지·동일 유형의 실거래 시세 수치 없이 확인되는 가격 기준은 감정가와 현재 회차뿐입니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권배당 기준 총 채권액은 1,830,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 배당액은 45,312,100원, 미배당은 1,784,687,900원입니다. 이 표는 등기채권 배당 흐름이며, 대항력 임차인들의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 말소기준. 2021.01.08. 수협은행 근저당권, 채권최고액 1,680,000,000원입니다.
- 후순위 가압류. 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류 150,000,000원은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 서지예 임차권. 임차보증금 60,000,000원, 계약일 2022.02.12., 확정일자 2022.02.18., 전입·점유 2022.03.02.로 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기 내용은 원본 대조가 필요합니다.
- 소유자 표시. 김순천은 2020.12.03. 개명했고 등기상 현재 소유자는 김민채입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가, 부민초등학교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구가 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,767,000원/㎡, 토지면적 275.0㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 임대차계약과 보증금, 점유 부분, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 권순용 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득가부터 계산. 최저가 46,550,000원에 선순위 임차인 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 서지예 임차권 확인. 보증금 60,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후이나 배당관계와 실제 점유 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유부분 확인. 다수 명의의 점유 부분이 특정되지 않은 만큼 402호와의 실제 관련성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 보증금을 확인할 물건”
감정가 95,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 46,550,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 점유자 5명의 보증금이 모두 미상이고, 대항력 미상 점유자 1명도 남아 있습니다. 이들의 미배당 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가는 계산할 수 없습니다.
후순위 수협은행 관련 등기 이후 권리와 서지예의 임차권등기가 소멸한다고 해도, 선순위 전입 임차인의 권리는 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 49%라서 싸다”가 아니라 “보증금을 확인해야 가격을 알 수 있다”가 정확한 결론입니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 선순위 임차인들의 계약·보증금·점유 부분을 확정한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있습니다.
