부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 3층 306호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 가격만 보면 감정가 99,000,000원에서 최저가 48,510,000원으로 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 현황조사에 확인된 36명 중 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준권리인 2021.01.08보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 다섯 명 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 확정할 수 없습니다.
특히 조사 명단에는 각 사람의 점유 부분이 특정되어 있지 않으므로, 36명 각각이 306호와 어떤 관계인지도 먼저 대조해야 합니다. 즉 최저가 48,510,000원만으로 실제 취득원가를 계산해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 경우 그 금액이 매수인에게 이어질 수 있으므로, 보증금과 점유 호실이 확정되기 전까지는 실질취득액 역시 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층306호 |
| 도로명 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 9층 건물 내 3층306호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차관계가 핵심
말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차관계는 별개입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 보증금 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 계산할 수 없는 이유
현황조사에서 확인된 사람은 36명입니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 그중 말소기준권리보다 먼저 전입한 5명은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 권순용은 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구를 한 사람도 있으나, 보증금 자체를 알 수 없어 실제 배당액과 잔존 인수액은 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 있음 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 있음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 있음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 있음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 있음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 권리금액 확정
현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격 수치가 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 수치로 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 임차인 보증금까지 미상이므로 가격 메리트와 실질취득액 모두 확정 전 단계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,830,000,000원 중 예상 배당액은 47,236,820원이고, 미배당액은 1,782,763,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 선순위 임차인들의 보증금이 미상인 이상 권리분석상 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅·화강석 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,767,000원/㎡이며 토지면적은 275.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차보증금과 실제 점유 호실을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입일이 미상이므로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 배당요구와 미배당액 확인. 대항력 임차인의 배당요구 여부와 실제 배당 후 잔액이 매수인 인수액을 결정할 수 있습니다.
- 306호 대응관계 확인. 현황조사 명단의 점유 부분이 특정되지 않아 각 조사 대상과 306호의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원문으로 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 48,510,000원은 감정가의 49%지만 실질취득액과 비교 시세가 확정되지 않은 상태에서는 싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인 보증금이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 99,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 먼저 2021.01.08보다 앞선 대항력 임차인 5명의 보증금을 확인하고, 전입일이 미상인 1명의 대항력 여부를 확정해야 합니다. 이 금액을 모르는 상태에서는 매수인 인수액도, 최종 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 임차관계는 그보다 무겁습니다. 실거래 비교 수치도 확인되지 않은 만큼 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 권리금액 확인 전에는 입찰가보다 인수액 확인이 먼저인 사건입니다.
