부산지방법원 2025타경1116. 이룸빌리지 5층 505호는 공부상 업무시설이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이고, 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-2호가 붙어 있으며, 경매 신청도 수협은행이 했습니다. 신청 청구액은 1,423,573,561원입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 임동욱의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 조사된 인물은 총 36명이고 보증기관 대위·승계로 중복된 인물은 없습니다. 그중 505호가 직접 특정된 사람은 임동욱 1명이며, 나머지 조사 인물은 전유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 선순위 전입자들이 실제로 505호의 점유·임차인인지 먼저 대조해야 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 505호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.08.
2003년 설정된 부산경남양돈협동조합 근저당과 2019년 송남새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당입니다. 2025.04.29. 등기된 임동욱의 주택임차권은 말소기준 이후이므로 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 임동욱의 임차보증금은 55,000,000원, 임대차계약일은 2025.02.19., 주민등록일은 2025.03.24., 점유개시일은 2025.03.28., 확정일자는 2025.03.24.입니다.
② 임차인 분석 — 505호 특정과 사건 전체 명단을 분리해서 봐야 한다
보증기관 대위·승계 명의는 없으므로 조사명단 36명 모두 실제 임차인·점유자 계열입니다. 다만 임동욱을 제외한 명단은 전유부분이 특정되지 않아 505호와 직접 연결할 수 없습니다. 말소기준일 2021.01.08. 이전 전입자는 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호 5명이고, 권순용은 전입일을 특정할 수 없습니다. 이 6명은 보증금·확정일자까지 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 55,000,000원 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 34,300,000원, 그다음은 24,010,000원입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 더욱이 선순위 임차관계가 505호와 연결된다면 가격판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,632,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,646,717,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,656,822,180원 |
수협은행 채권최고액 1,680,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 미배당 증가액은 채권자 측 부족액이며, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 수협은행 미배당액은 1,632,282,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 호수 미특정 선순위 전입자들의 505호 관련성과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 권리상 확정 0원으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로, 외벽은 페인팅·화강석 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접하며, 토지는 평지의 부정형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 집합건축물대장상 통신실인 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 차이가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 505호 임차인 특정. 선순위 전입 5명과 전입일 미상 1명이 실제 505호 점유자인지 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 후보 6명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 성립하면 낙찰가보다 인수액이 더 중요한 가격변수가 됩니다.
- 임동욱. 보증금 55,000,000원, 505호 전부 임차가 특정됐으나 전입·임차권등기가 말소기준 이후이므로 그 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.03. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 수협은행 근저당에 공동담보목록 제2021-2호가 붙어 있으므로 배당관계는 공동담보 전체 진행 상황과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격판단. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정하지 말고, 실질취득액이 확정된 뒤 별도로 거래시세를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전입세대 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 질문이 있다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 아직 가격이 아닙니다. 505호로 명확히 특정된 임동욱은 후순위이고 임차권등기가 매각으로 소멸하지만, 사건 조사명단에는 말소기준 전 전입자 5명과 전입일 미상 1명이 남아 있습니다. 이들이 505호와 무관하다는 것이 확인되면 위험은 크게 줄어들지만, 반대로 505호의 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 실질취득가를 바꾸게 됩니다.
따라서 이 사건의 순서는 “49,000,000원이 싸냐”가 아니라 “505호에서 매수인이 실제 떠안을 보증금이 얼마냐”를 먼저 확정하는 것입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원 숫자만으로 권리분석을 끝내기에는 선순위 전입관계가 충분히 해소되지 않았습니다.
