48,510,000원
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 2층 206호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)이고, 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 먼저 확인해야 할 것이 임차인입니다.
전입일이 말소기준보다 빠른 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 전입 시점만 보면 선순위 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 여기에 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 이 6명은 모두 대항력 가능·미상으로 두고 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 배당관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층 206호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 총 45개호 · 본건 2층 206호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인 선후가 핵심
현재 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원, 2025.04.16 수협은행 임의경매개시결정, 2025.09.29 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.08.12 정창연의 주택임차권등기도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 37명, 6명은 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없고, 조사된 37명 모두 실제 임차인 기준입니다. 이 가운데 한은영(2015.04.20), 강호승(2019.03.14), 김수민(2020.02.11), 김송희(2020.02.24), 권태호(2020.09.10)는 2021.01.08 말소기준보다 앞서 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 권순용 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 동일하게 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창연 | 2022.08.12 | 60,000,000원 | 2022.07.25 | 2024.08.12 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
‘가능·미상’은 전입 시점만으로 대항력을 확정하지 않았다는 뜻입니다. 보증금·확정일자와 실제 점유 및 전입 유지 여부가 함께 확인돼야 합니다. 정창연은 보증금 60,000,000원, 확정일자 2022.07.25, 전입 2022.08.12, 임차권등기 2024.08.12로 모두 2021.01.08 말소기준 이후입니다.
③ 실질취득 관점 — 감정가 49%라고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 그러나 이는 2회 유찰 결과일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 더 중요한 것은 선순위 가능 임차인의 보증금이 실제로 승계되는지 여부입니다.
특히 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금이 확인되지 않고, 권순용은 전입일도 확인되지 않습니다. 이 6명의 권리관계가 정리되기 전에는 입찰가 상한 자체를 안정적으로 계산하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,830,000,000원 중 채권자 배당은 47,236,820원, 미배당은 1,782,763,180원입니다. 이 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 채권자의 미배당액과 매수인이 승계할 임차보증금은 서로 다른 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 1,782,763,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 1,797,054,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 1,807,057,958원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이룸빌리지는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접하며, 토지 정보상 중로3류(폭 12미터~15미터)에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 · 가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 확인사항. 2023.05.03 민간임대주택등기가 존재하고, 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 이용상태 차이가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 5명 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금, 임대차계약, 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 정창연 구분. 보증금 60,000,000원이 최저가보다 크지만 전입 2022.08.12 및 임차권등기 2024.08.12가 2021.01.08 말소기준 이후이므로, 이 보증금만 보고 60,000,000원을 매수인이 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 선순위 가능 임차인의 승계액이 확정된 뒤 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 배당표와 인수액 분리. 채권 미배당 1,782,763,180원은 채권자에게 부족한 금액이며, 그 자체가 매수인 부담액은 아닙니다. 매수인 승계 여부는 임차인 권리별로 별도 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “미확정 승계액”이 먼저다
이 사건은 감정가 99,000,000원이 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 실제 임차인이 37명이고, 그중 말소기준보다 앞선 전입자 5명과 전입일 미상 1명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
등기상 수협은행 근저당 이후 권리는 대부분 소멸 구조이고, 정창연의 확인된 보증금 60,000,000원도 후순위 임차관계입니다. 하지만 그것이 곧 전체 임차위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호와 권순용의 임대차관계가 남아 있습니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 선순위 가능 임차인의 보증금과 실제 대항력을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전 결론은 입찰 보류가 적절합니다.
