부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 7층 704호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김민채이고, 2021.01.08 수협은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보면 핵심을 놓칩니다. 현황조사상 다수의 점유자가 확인됐고, 이 가운데 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 모두 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당으로 얼마가 소멸하고 낙찰자가 얼마를 인수하게 되는지 계산할 수 없습니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 704호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
수협은행 근저당권보다 뒤에 설정된 동부새마을금고의 150,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 말소기준일인 2021.01.08보다 먼저 전입한 5명은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금이 확인되지 않은 상태라 낙찰가 외 추가 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 대항력 5명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 대항력 有 | 2025.05.20 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 대항력 미상 | - | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 대항력 有 | - | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 없음 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 없음 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 없음 | 2025.06.02 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 대항력 有 | - | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 없음 | 2025.05.16 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 대항력 有 | - | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 없음 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 없음 | 2025.06.04 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 없음 | 2025.05.14 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 대항력 有 | - | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 없음 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 없음 | - | 미상 | 없음 |
확정일자와 보증금은 확인되지 않은 상태입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 100,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 시세 비교를 하려면 먼저 낙찰가 + 실제 인수액으로 실질취득액을 확정해야 합니다. 현재는 그 계산 자체가 불가능하므로, 최저가 49,000,000원을 시세와 직접 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 기준 총 청구액은 1,830,000,000원, 예상배당은 47,718,000원, 미배당은 1,782,282,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 중로3류에 접합니다. 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지는 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 5명의 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금과 실제 점유관계가 가장 먼저 확인돼야 합니다.
- 권순용의 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 현재는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당 내역 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 우선변제와 최종 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 않기. 대항력 보증금이 인수된다면 실제 취득원가는 낙찰가보다 높아집니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록의 낙찰 후 효력과 필요한 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 보증금, 점유부분, 배당요구와 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 후순위 등기권리 자체는 비교적 단순합니다. 2021.01.08 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 선순위 임차관계입니다. 대항력 있는 점유자가 5명이고 모두 보증금이 미상이며, 추가로 전입일 미상 점유자도 1명 있습니다.
감정가 100,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 49,000,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커질 수 있고, 실질취득액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 적정성을 별도로 확인할 근거가 부족합니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용이 미정인 물건. 보증금과 배당관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
