부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 6층 606호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)이고, 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 김지수의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자들입니다.
현황조사상 전입·점유 관련자는 총 36명이며, 그중 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 말소기준일인 2021.01.08.보다 먼저 전입한 것으로 확인됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도의 미상 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층 606호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 점유가 핵심
현재 등기부에서 말소기준 이후의 동부새마을금고 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 김지수의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 김지수는 임차보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2024.06.20., 점유개시일 2024.07.06., 주민등록일 2024.07.29., 확정일자 2024.12.24.로 모두 말소기준 뒤입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 36명
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 다만 보증금이 확인되는 임차인은 김지수 1명뿐이고, 나머지 점유·전입 관련자 다수는 보증금이 미상입니다. 특히 선순위 전입 5명과 전입일 미상 1명은 입찰 전 확인 우선순위가 가장 높습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.20 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.22 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.07 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.13 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.02 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.16 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.23 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.07 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.04 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.14 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.13 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 30,000,000원 | 후순위 | 확정일자 2024.12.24 · 배당요구 2025.06.11 | 해당 없음 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 1,830,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고 1,782,282,000원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 100,000,000원의 49%인 49,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 49,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 미배당 보증금을 매수인이 부담하게 되면 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금으로 올라갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명의 계약서 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금과 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 권순용 확인. 말소기준 전후가 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능한 상태입니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 임차인별 미배당 예상액을 확인한 뒤 낙찰가에 더해 총 취득원가를 계산해야 합니다.
- 김지수 임차권. 보증금 30,000,000원이나 주민등록일 2024.07.29.로 말소기준 뒤이며 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원문과 현재 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있으므로 배당관계와 채권 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 결정하지 마십시오.
맺으며 — “49%까지 내려왔다는 사실보다, 얼마를 떠안을지가 먼저다”
등기부상의 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2021.01.08. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·경매개시결정·김지수 임차권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 5명 존재하고, 이들의 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않는 권순용까지 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “최저가 49,000,000원이 싸냐”가 아니라 “선순위 임차보증금이 얼마이고 낙찰자가 얼마를 인수하느냐”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 계산할 수 없고 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 권리확인이 끝나기 전까지는 고위험 확인형 물건으로 보는 편이 맞습니다.
