부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 8층 804호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 78,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 임차인 인수관계를 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 그 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2020.07.31. 전입한 황용준은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 을구 임차권등기에도 보증금 40,000,000원이 확인됩니다. 배당표상 우선변제권이 없어 배당액은 0원이고 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층804호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리보다 선순위 임차인이 핵심
2021.01.08. 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 을구 6번 황용준 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 알려진 40,000,000원 외에도 미상 위험이 남는다
현황조사상 전입자가 다수 확인됩니다. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호와 임차권자 황용준은 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 판정돼 대항력이 있습니다. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 황용준 외 인원은 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.20 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.22 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.07 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.06.13 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.06.02 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.16 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.07 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.06.04 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.14 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 황용준 | 2020.07.31 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 | 2024.09.19 |
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 인수 · 황용준 임차보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 예상배당은 37,132,040원이며, 미배당액은 1,792,867,960원입니다. 황용준 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 38,220,000원 | 40,000,000원 | 78,220,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 40,000,000원 | 66,754,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,727,800원 | 40,000,000원 | 58,727,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황용준 40,000,000원 인수. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하며, 현재 배당 계산에서는 40,000,000원 전액 인수입니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금이 미상인 상태라 추가 인수액이 생길 수 있습니다.
- 권순용 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 38,220,000원이 아니라 확인된 부담만 합친 최소 78,220,000원을 출발점으로 보아야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 업무시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 매각조건을 원문 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “38,220,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 황용준의 보증금 40,000,000원이 현재 계산상 전액 인수되고, 현재 회차에서 낙찰대금까지 더한 확인 가능한 실질취득 부담이 78,220,000원이라는 점입니다. 게다가 말소기준보다 먼저 전입한 다른 대항력 임차인들의 보증금은 확정되지 않았고, 권순용은 대항력 판정 자체가 미상입니다.
최저가는 크게 내려왔지만 권리위험은 그대로 남아 있습니다. 추가 유찰로 법원 최저가가 내려가더라도 모든 대항력 임차인의 미배당 보증금을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 “낮은 최저가”보다 인수총액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
