46,060,000원
부산지방법원 2025타경1116. 서구 서대신동1가 이룸빌리지 3층 302호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-2호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 조사된 임차인은 36명이며 이 가운데 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 전입일이 말소기준인 2021.01.08.보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당 후 남아 매수인이 승계할 보증금이 얼마인지는 현재 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층302호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 승계가 핵심
② 임차인 — 실제 조사 36명, 대항력 5명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 임차인 36명으로 봅니다. 대항력 있음으로 분류된 5명은 모두 보증금이 확인되지 않았고, 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 유찰률보다 보증금 확인이 먼저
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가는 것과 실질취득가가 내려가는 것은 같은 의미가 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낮아진 낙찰가만큼 승계액이 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 어느 회차도 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 44,830,920원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 1,229,080원을 제외한 44,830,920원이 수협은행에 배당되고, 채권자 미배당액은 1,785,169,080원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성까지 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 275.0㎡, 평지·부정형이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 감정 내용이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 5명의 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약 내용과 보증금을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 권순용 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 예상 배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설이지만 실제 주거용 오피스텔로 사용 중이고, 공용부분 일부의 현황 이용도 공부와 차이가 있습니다.
- 낙찰가만으로 수익 계산 금지. 현재 46,060,000원이나 다음 회차의 32,241,999원·22,569,399원만 보고 가격 메리트를 계산하지 말고 임차보증금 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 무서운 것은 ‘미상 보증금’
감정가 94,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 46,060,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 믿어서는 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 5명이고, 또 다른 1명은 대항력 자체가 미상입니다. 특히 이들의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
등기상 수협은행 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순하지만, 경매의 핵심 위험은 임차관계 쪽에 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘저가 낙찰 후보’가 아니라 ‘보증금을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건’입니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
