부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 4층 401호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이며, 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있습니다.
말소기준 이후 등기된 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 수협은행의 경매개시결정, 김민규의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일 이전부터 전입한 점유자들입니다. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 전입일이 2021.01.08보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 단정적인 “대항력 있음”으로 처리할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 401호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 감정요항표상 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 · 2015.01.29 김순천 명의 소유권이전 후 개명등기 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 5명이 핵심
또한 2023.05.03에는 “민간임대주택등기”가 기재되어 있습니다. 이 주택이 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 해당 등기의 매각 후 처리와 현재 임대관계는 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
현황조사·등기부 등에 이름이 확인되는 인원은 36명입니다. 이 가운데 말소기준일 2021.01.08 이전 전입자는 5명이고, 전입일을 알 수 없는 사람이 1명입니다. 김민규는 401호 전부에 관한 주택임차권등기가 확인되며 보증금은 10,000,000원, 임대차계약일자는 2022.08.23 및 2024.08.01, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.11.03입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 판정불가 | 미상 | 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 10,000,000원 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준 전 전입자 5명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 김민규 외 인원은 조사자료에서 401호 점유 부분이 특정되지 않으므로, 입찰 전 401호와의 실제 임대차 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 전입세대 확인을 통해 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 121,000,000원, 현재 최저매각가는 59,290,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 시나리오는 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 1,772,177,220원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 1,789,644,054원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 1,801,870,838원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,830,000,000원 중 57,822,780원이 배당되고 1,772,177,220원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전입자들의 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 승계 위험과는 분리해 보아야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,767,000원/㎡, 남측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔이며, 집합건축물대장상 통신실인 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 기재도 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명부터 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 임대차 목적물, 보증금, 점유 지속 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 확인. 권순용은 전입일을 알 수 없어 대항력 여부 자체를 판단할 수 없습니다.
- 401호 특정성 대조. 김민규는 401호 전부로 명시돼 있지만 다른 조사 인원은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 401호와의 관련성을 원문 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구와 보증금은 별개. 배당요구가 확인된 선순위 전입자는 강호승이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당·승계 규모는 계산할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리, 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 감정가의 49%라는 할인율은 시세 비교가 아니며, 실거래 자료와 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
- 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·감정평가 원문을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수액을 확정하는 일
이 사건은 감정가 121,000,000원에서 최저가 59,290,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 현재 자료만으로는 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 말소기준일 전에 전입한 5명의 보증금이 모두 미상이고, 전입일조차 확인되지 않은 사람도 1명 있기 때문입니다.
수협은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·김민규 임차권등기가 소멸한다는 점은 비교적 명확하지만, 선순위 전입자의 대항력과 승계 여부는 별개의 문제입니다. 특히 이들의 보증금이 확인된 뒤에는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “가격보다 권리 확인이 먼저”입니다.
