부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 7층 703호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 등기된 하웅교의 전세권 60,000,000원, 동부새마을금고 가압류, 경매개시결정, 하웅교의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기부 이후 권리보다 현황조사상 전입자입니다. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 전입일이 말소기준권리인 2021.01.08.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 이들을 단정적으로 “대항력 있음”이라고 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않습니다. 더구나 하웅교만 “703호 전부”로 점유 범위가 특정돼 있고, 나머지 명단은 점유 부분이 특정되지 않아 각 인원이 실제 703호에 관계되는지부터 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 703호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 전입자 확인은 남는다
수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.30. 등기된 하웅교 전세권은 전세금 60,000,000원, 범위는 주거용 건물의 전부이며 존속기간은 2024.02.14.부터 2026.02.13.까지입니다. 이어 2026.01.09. 하웅교 명의 주택임차권도 등기됐고, 등기내용에는 임차보증금 60,000,000원, 임대차계약일 2023.12.27., 확정일자 2023.12.28., 주민등록일·점유개시일 2024.02.14.로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 인수위험을 결정하는 핵심
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 현황조사 등에 등장하는 명단은 실제 임차인 36명입니다. 다만 하웅교 외에는 점유 부분이 특정되지 않았으므로, 아래 명단 전원이 703호 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 60,000,000원 | 2026.01.09 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 하웅교 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권총액은 1,890,000,000원, 채권자 배당액은 50,123,900원, 미배당은 1,839,876,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 2회 유찰 회차의 최저가는 51,450,000원이고 미배당은 1,839,876,100원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 36,015,000원, 미배당은 1,855,033,270원이며, 4회 유찰 시 매각가는 25,210,500원, 미배당은 1,865,643,289원으로 계산됩니다. 최저가가 내려가도 수협은행 등 채권자의 미회수액만 커질 뿐, 선순위 임차인 관련 미상 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 중로한면, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 703호 점유자 특정. 하웅교는 703호 전부로 범위가 특정되지만, 나머지 현황조사 명단은 점유 부분이 특정되지 않습니다. 선순위 전입자들이 실제 703호에 해당하는지 확인이 최우선입니다.
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 확인 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마십시오.
- 권순용 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 하웅교 권리 대조. 전세금·임차보증금 60,000,000원, 전입·점유개시 2024.02.14., 확정일자 2023.12.28.로 말소기준 이후이며 등기상 소멸 대상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기의 내용과 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원문에서 대조하십시오.
- 가격 판단 보류. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조하고, 특히 임차관계와 인수금액을 입찰 전에 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차관계가 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 최저가 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 수협은행 근저당 이후의 하웅교 전세권·임차권과 동부새마을금고 가압류 등 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것만으로 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
말소기준보다 먼저 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 권순용은 전입일도 미상입니다. 더구나 하웅교를 제외한 명단의 점유 부분이 특정되지 않아 이들이 703호와 어떤 관계인지부터 확인해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “인수액을 아직 계산할 수 없는 물건”입니다. 703호에 적용되는 선순위 임차관계와 보증금을 확정하기 전까지는 최저가 49%를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
