부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 8층 801호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 점유·전입 관계인이 37명이고, 이 가운데 5명은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다.
등기상 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류, 경매개시결정, 임동욱 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 대항력은 별개입니다. 배당계산표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어도, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 미배당 보증금까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 · 총45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수위험은 별도
현재 소유자는 김민채이며, 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류, 2025.04.16. 임의경매개시결정, 2024.07.05. 임동욱 전세권은 매각으로 소멸합니다. 임동욱의 전세권은 전세금 60,000,000원이지만 말소기준 이후 설정된 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 선순위 5명, 미상 2명
확인되는 관계인은 총 37명입니다. 이 중 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 사람은 5명, 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 사람은 30명, 전입일을 알 수 없어 대항력 판정이 불가능한 사람은 2명입니다. 보증금은 모두 확인되지 않았거나 0원으로 기재되어 있어, 선순위 임차인의 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 있음 | 미상 · 배당요구 2025.05.20 | 아님 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권순용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.22 | 아님 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.07 | 아님 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.13 | 아님 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.02 | 아님 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.16 | 아님 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.23 | 아님 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.07 | 아님 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.04 | 아님 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.14 | 아님 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.13 | 아님 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박혜정 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 전세권 · 임동욱 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 1,832,177,220원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 미배당 보증금을 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건이며 총45개호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 실제 점유관계, 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 2명 확인. 권순용·박혜정은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 임차관계인의 확정일자와 우선변제 순위가 확인되지 않아 실제 배당 후 잔존보증금을 계산할 수 없습니다.
- 임동욱 관계 대조. 2024.07.05. 전세금 60,000,000원의 전세권이 설정되어 있고, 임동욱은 2025.03.24. 전입 및 2025.06.13. 배당요구가 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔이므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 효력을 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일 오피스텔 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 시세 대비 유·불리를 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 59,290,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격이 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리확정이 선행돼야 하는 물건입니다. 2021.01.08. 수협은행 근저당보다 먼저 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호가 있고, 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 전입일 미상의 권순용·박혜정까지 남아 있습니다.
따라서 현재 확인 가능한 59,290,000원을 곧바로 총 취득비용으로 보거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금과 실제 배당 후 미배당액이 확인되어야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 임차인 인수위험은 별도로 남을 수 있으므로, 이 사건은 권리확인 전 입찰 보류가 핵심입니다.
