49,000,000원
부산지방법원 2025타경1116. 서구 서대신동1가 이룸빌리지 5층 506호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 절반 이하까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계의 불확실성입니다.
말소기준권리는 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 동부새마을금고 가압류, 남예진의 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사상 말소기준일 이전 전입자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 정리되는 것과 점유·임차보증금 인수 위험이 없는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 506호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준인 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 남예진의 60,000,000원 임차권등기도 2024.07.05 접수된 후순위 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차 관련 인원 37명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 37명은 모두 실제 사람 명의의 임차·점유 관련 조사 대상입니다. 말소기준일 이후 전입자는 현재 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력이 없지만, 선순위 전입자 5명과 전입일 미상 1명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남예진 | 2022.02.11 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 확정일자 2022.02.11 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 49,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았고, 무엇보다 선순위 전입 가능자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다.
이 사건에서 실질취득액은 단순한 49,000,000원이 아니라, 49,000,000원 + 실제로 매수인이 인수하게 되는 미배당 임차보증금입니다. 선순위 전입 가능자의 보증금이 최저가보다 크다면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 커질 수 있으므로, 입찰 전 각 임차인의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,830,000,000원, 예상배당액은 47,718,000원, 미배당액은 1,782,282,000원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 달라질 수 있으며, 선순위 전입 가능자의 보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명부터 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유기간과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일이 확인되지 않아 말소기준 전후조차 판정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 강호승은 2025.05.20 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 후순위 임차인과 구분. 남예진의 보증금은 60,000,000원이지만 전입·확정일자가 말소기준 이후이므로 선순위 인수형으로 취급하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실질취득액이 확정된 뒤 가격을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려왔지만, 현재 단계에서 이를 싸다고 평가하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입자 5명과 전입일 미상 1명의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 이 중 실제 대항력이 성립하는 임차인이 있고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면 그 미배당액은 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다.
등기 자체는 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조지만, 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 나타난 선순위 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 인수액을 먼저 확정한 뒤, 49,000,000원의 최저가가 정말 매력적인지 다시 계산해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 권리 위험은 아직 숫자로 닫히지 않은 물건입니다.
