부산지방법원 2025타경1116. 공부상 업무시설로 등재돼 있지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 이룸빌리지 8층 803호입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,450,000원, 감정가의 49%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다.
말소기준권리는 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰자가 떠안을 금액 역시 지금 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층 803호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
수협은행 근저당권이 말소기준이므로 2024.11.13 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 현황조사상 강호승(2019.03.14), 김송희(2020.02.24), 김수민(2020.02.11), 한은영(2015.04.20), 권태호(2020.09.10)가 대항력 있는 임차인으로 확인되고, 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
② 임차인 — 실제 36명, 대항력 5명 + 판정 미상 1명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 현황조사상 실제 임차인 36명입니다. 대항력 있는 5명의 보증금은 모두 확인되지 않았고, 권순용은 전입일도 확인되지 않았습니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 확인 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 36,015,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 25,210,500원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 낙찰대금입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생기면 실제 취득비용은 낙찰대금보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 미배당액은 1,779,876,100원입니다. 위 계산에서는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 배분돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 표상 인수액 0원만으로 최종 인수위험을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 부정형 · 중로한면이며 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자, 실제 배당 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 권순용 전입일 확인. 현재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준 2021.01.08과의 선후관계 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 현황조사상 배당요구가 확인된 사람은 강호승·서지민·조석형·임동욱·장진호·전제훈·안태환·하웅교·반점옥·최성훈·홍예빈입니다.
- 주거용 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용이 다르므로 현황과 공부의 차이를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등기의 매각 후 처리와 현재 임대관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·임차인 최우선변제가 반영될 경우 수협은행 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 두 번 유찰돼 51,450,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 숫자는 단순한 최저가가 아니라 최종 실질취득비용입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 5명이고, 이들의 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 권순용까지 남아 있습니다.
따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 최저가 49%만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금과 배당 가능액을 먼저 확정한 뒤, 낙찰가 + 미배당 인수액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서는 가격보다 권리확인이 우선인 사건입니다.
