46,550,000원
부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 5층 502호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021년 1월 8일 설정된 수협은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-2호에 포함되어 있고, 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 김혜빈의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 현황조사상 다수의 임차인입니다. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 수협은행 근저당보다 먼저 전입했고, 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 이 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층502호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 임차관계가 핵심
2003년 부산경남양돈협동조합 근저당과 2019년 송남새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2021.01.08. 수협은행 근저당입니다. 이후의 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 2026.03.24. 김혜빈의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 36명, 대항력 가능·미상 6명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 3,730,000원 | 2026.02.25 | 2026.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 36명 그대로입니다. 김혜빈은 502호 전부에 관해 임차권등기가 되어 있고, 등기상 미반환 임차보증금은 3,730,000원입니다. 주민등록일은 2023.02.13., 확정일자는 2026.02.25.로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔고, 3회 유찰 시 시나리오는 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원입니다.
그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 단순한 최저가가 아닙니다. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되어야 낙찰가 + 실제 인수액인 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 따라서 46,550,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,830,000,000원 중 채권자 배당은 45,312,100원, 미배당액은 1,784,687,900원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물 공용부분 중 통신실로 등재된 부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·화강석 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 포함되고, 토지면적은 275㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 판정은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 5명부터 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 잠재 인수보증금이 확인된 뒤에야 최저가 46,550,000원에 실제 인수액을 더해 총 취득원가를 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.03. 등록등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 직접 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 1,680,000,000원은 공동담보목록 제2021-2호로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 업무시설 등기와 주거용 오피스텔 이용 상태의 차이를 확인하고 관련 행정·세무·금융상 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 6명의 임차관계
표면적으로는 감정가 95,000,000원에서 최저가 46,550,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 수협은행 근저당 이후 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건의 진짜 쟁점은 등기부 뒤에 있는 임차관계입니다.
실제 임차인 36명 가운데 5명은 말소기준보다 먼저 전입했고, 1명은 전입일 자체가 미상입니다. 이들의 보증금과 확정일자를 알 수 없어 모두 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 자동 배당표의 인수액 0원을 그대로 믿고 46,550,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다. 이 사건은 임차보증금 확인 전에는 ‘싸다’보다 ‘실질취득액 미상’이 먼저인 물건입니다.
