부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 7층 705호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.01.08. 수협은행의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당이고, 그 뒤의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 박주현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 말소기준일보다 앞서 전입한 사람이 5명 확인되고, 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 강호승은 2019.03.14., 김송희는 2020.02.24., 김수민은 2020.02.11., 한은영은 2015.04.20., 권태호는 2020.09.10. 전입으로 정리돼 있습니다. 보증금과 실제 점유관계가 확정되기 전에는 최저가 49,000,000원을 곧바로 실제 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 705호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 점유자를 먼저 본다
말소기준인 수협은행 근저당은 2021.01.08. 설정됐습니다. 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 박주현의 주택임차권도 2025.04.25. 등기돼 후순위이며, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 임차권등기 내용은 2025.07.11. 경정돼 임대차계약일자와 확정일자가 2021.12.27.로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 전입 5명의 보증금이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 가능성 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 있음 | 2025.05.20 | 매수인 인수 가능성 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 가능성 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 가능성 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 가능성 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 판정 불가 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 60,000,000원 | 없음 | 2025.04.25 | 말소기준 이후 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 | 말소기준 이후 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 | 말소기준 이후 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 | 말소기준 이후 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 | 말소기준 이후 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 | 말소기준 이후 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 | 말소기준 이후 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 2025.05.16 | 말소기준 이후 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 2025.05.22 | 말소기준 이후 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 말소기준 이후 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 | 말소기준 이후 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 | 말소기준 이후 |
이름이 확인된 점유·임차 관련자는 36명입니다. 그중 말소기준일보다 먼저 전입한 5명은 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으며, 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 박주현은 건물 전부에 대한 주거용 임차권등기가 있고 보증금 60,000,000원이 확인되지만, 전입일 2022.02.03.으로 말소기준일 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,830,000,000원, 배당액은 47,718,000원, 미배당은 1,782,282,000원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득원가 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,782,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,796,717,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,806,822,180원 |
추가 유찰 시 최저가는 34,300,000원, 24,010,000원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 1,796,717,400원, 1,806,822,180원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 채권자 배당구조를 보여주는 것이지, 선순위 임차보증금 인수액을 확정해 주는 수치가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 현황. 공부상 업무시설이지만 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 275.0㎡, 평지·부정형이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약과 보증금, 점유현황, 배당관계를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 권순용 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
- 박주현 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 전입일 2022.02.03., 임차권등기 2025.04.25. 및 2025.07.11. 경정 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 49,000,000원은 입찰 최저가일 뿐, 선순위 보증금 인수가 확인되면 실제 취득부담은 더 커집니다.
- 업무시설·주거 현황 차이. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 전제로 이용·점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
감정가 100,000,000원이 49,000,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 말소기준일 2021.01.08.보다 앞서 전입한 5명의 보증금이 모두 미상이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액이나 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
결론은 단순합니다. 후순위 근저당·가압류·임차권등기가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 선순위 점유자들의 보증금과 배당관계가 확인돼 인수액이 확정되기 전에는 “감정가의 49%라 싸다”는 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
