부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 3층 305호로, 공부상 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이며, 2014년 12월 31일 매매를 원인으로 김순천 명의로 소유권이 이전된 뒤 2020년 12월 3일 개명하여 김민채로 표시가 변경됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권이고 채권최고액은 1,680,000,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2024년 등기된 김송희의 주택임차권은 등기 시점만 보면 후순위여도, 실제 전입·점유가 2020.02.24.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 이 사건의 핵심은 등기 소멸 여부보다 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층 305호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 김민채 (개명 전 김순천) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 · 공동담보목록 제2021-2호 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금 잔액은 별개
과거 부산경남양돈협동조합 근저당권과 송남새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2021년 수협은행 근저당입니다. 이후의 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년에는 민간임대주택등기가 추가되어 있으며, 등기부에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 인수 1건, 선순위 가능·미상 관계 추가 확인
305호에 직접 연결되는 등기상 핵심 임차인은 김송희입니다. 한편 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 명의도 확인되지만, 보증금·확정일자 또는 점유 부분이 특정되지 않은 경우에는 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 아래 관계는 대항력 가능·미상으로 보고 305호와 실제 점유관계가 연결되는지 확인해야 합니다.
| 명의 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 / 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 55,000,000원 1차 2020.01.29 · 2차 2022.01.11 | 2024.03.11 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 약 55,000,000원대로 고정된다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 48,510,000원이라는 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 김송희의 보증금 55,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 회차에서는 집행비용 추정액 때문에 실질취득이 보증금보다 약간 높은 56,273,180원이지만, 추가 유찰 시에도 총액은 55,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김송희 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 7,763,180원 | 56,273,180원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 33,957,000원 | 22,054,226원 | 56,011,226원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 23,769,900원 | 32,057,958원 | 55,827,858원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 김송희 보증금 | 55,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,273,180원과 김송희 보증금 일부 47,236,820원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김송희 보증금 부족분 7,763,180원은 매수인이 인수합니다. 수협은행과 동부새마을금고는 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 규모이며 총 45개호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 275.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부와 현황. 건물 각 호는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 집합건축물대장상 통신실인 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 48,510,000원에 김송희 인수 7,763,180원을 더한 56,273,180원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 56,011,226원·55,827,858원입니다. 낙찰가만 낮아지고 보증금 인수는 커집니다.
- 김송희 임차권 원본 대조. 1차 계약·확정일자 2020.01.29, 전입·점유 2020.02.24, 2차 계약 2022.01.09, 확정일자 2022.01.11과 배당 결과를 다시 확인하세요.
- 선순위 전입 명의 호실 확인. 한은영·강호승·김수민·권태호 및 전입일 미상 권순용이 실제 305호 점유와 연결되는지, 보증금·확정일자가 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 함께 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “55,000,000원대 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 감정가 99,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 48,510,000원까지 내려왔지만, 낮은 최저가 자체가 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 김송희의 보증금 55,000,000원이 낙찰가보다 크고 배당 부족분을 매수인이 인수하기 때문에, 현재 실질취득은 56,273,180원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 여전히 약 55,000,000원대입니다.
더 중요한 것은 확정된 김송희 인수 외에도 말소기준일 전에 전입한 명의들이 있다는 점입니다. 이들은 보증금·확정일자 또는 점유 부분이 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰될까”가 아니라, 305호에 실제로 연결되는 임차관계가 무엇이고 최종 인수액이 얼마인지 확정하는 것입니다. 권리 원본 대조 전에는 최저가 할인율만으로 입찰가를 정하기 어려운 사건입니다.
