부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 4층 405호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당이고, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-2호가 붙은 근저당이므로 이 금액을 이 호실 자체의 가치와 직접 비교해서는 안 됩니다.
핵심은 근저당보다 앞선 전입자입니다. 강호승은 2019.03.14., 김송희는 2020.02.24., 김수민은 2020.02.11., 한은영은 2015.04.20., 권태호는 2020.09.10. 전입해 대항력 있음으로 조사됐습니다. 그런데 이들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있으므로, 보증금을 모르는 상태에서는 낙찰가 49,000,000원만으로 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 405호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 4층 405호 |
| 소유자 | 김민채 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
과거 부산경남양돈협동조합 근저당, 홍옥희 전세권, 송남새마을금고 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당입니다. 이후 등기된 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 이예인의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상 선순위 5명
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 2025.05.20. |
| 김민수 | 2021.03.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.22. |
| 김민규 | 2022.11.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07. |
| 김종식 | 2023.02.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13. |
| 장진호 | 2022.09.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.02. |
| 김수민 | 2020.02.11. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.16. |
| 김태완 | 2024.02.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23. |
| 하웅교 | 2024.02.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07. |
| 정민혁 | 2025.02.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04. |
| 최성훈 | 2021.05.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.14. |
| 권태호 | 2020.09.10. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13. |
| 김경란 | 2024.04.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.01. |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 100,000,000원의 49%인 49,000,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 가격 메리트 판단에 사용할 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액 자체가 아직 계산되지 않는다는 점입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어 미배당으로 남는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 49,000,000원을 시세와 바로 비교할 것이 아니라, 먼저 선순위 임차인의 보증금과 배당가능액을 확인한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,830,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고, 미배당액은 1,782,282,000원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,767,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형 토지이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부와 배당관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유·전입시점을 반드시 대조해야 합니다.
- 이예인 임차권 구분. 보증금 60,000,000원이지만 전입일이 2024.02.28.로 말소기준보다 늦고, 등기된 주택임차권 역시 후순위입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 선순위 보증금 확인이 먼저입니다. 실질취득액이 확정된 뒤 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건의 가장 큰 착시는 최저가입니다. 감정가 100,000,000원이 49,000,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 5명의 보증금이 미상이고, 권순용은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 여부가 확정되지 않습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
수협은행 근저당보다 뒤에 설정된 동부새마을금고 가압류와 이예인의 60,000,000원 임차권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 전입자 문제는 별개입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 49%, 권리까지 보면 아직 가격을 계산할 수 없는 물건. 선순위 보증금을 확인해 실제 인수액을 0원 또는 특정 금액으로 확정하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 맞습니다.
