부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 6층 605호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김민채이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2021-2호가 함께 기재되어 있습니다. 그 이후 동부새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 박민송의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 선순위 전입자입니다. 현황조사상 2021.01.08보다 앞서 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호가 확인되고, 권순용은 전입일이 확인되지 않습니다. 이들은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외에 추가 부담이 발생할 수 있으므로 49,000,000원은 실질취득가가 아니라 현재 회차의 최저매각가일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층 605호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자를 먼저 본다
현재 말소기준권리는 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 2025.05.13 등기된 박민송의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 후순위이고 매각으로 소멸 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사 및 문건접수 등에서 확인되는 사람은 36명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 전입이 빠른 사람은 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호입니다. 다만 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자로 보수적으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 50,000,000원 | 2025.05.13 | 없음 | 후순위 | 없음 |
박민송의 등기부상 임차권 내용은 임차보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 임대차계약일 2023.06.29, 확정일자 2023.06.30, 점유개시일 2023.07.20, 주민등록일 2023.08.10이며 건물 전부를 대상으로 합니다. 등기일은 2025.05.13이고 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 1,830,000,000원, 채권자 배당액은 47,718,000원, 미배당액은 1,782,282,000원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자들의 보증금도 확인되지 않았으므로 매수인 인수 위험 판단과는 별도로 봐야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,782,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,796,717,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,806,822,180원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고, 다음 시나리오에서는 34,300,000원, 그다음은 24,010,000원까지 낮아집니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 위험이 줄어드는 구조가 아닙니다. 선순위 전입자의 실제 보증금과 배당 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 얼마가 될지 알 수 없습니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘반값’ 표현은 금물
이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 100,000,000원 대비 최저가 49,000,000원이라는 숫자만으로 “시세의 반값” 또는 “저렴하다”라고 평가하지 않습니다. 실제 가격 메리트는 주거용 오피스텔의 최근 거래와 함께, 선순위 전입자들의 미배당 보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없으며, 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 이용 차이가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약과 보증금, 점유 상태, 배당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상자 확인. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 박민송 임차권 확인. 등기부상 보증금 50,000,000원, 확정일자 2023.06.30, 주민등록일 2023.08.10의 후순위 임차권으로 매각 소멸 표시되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이므로 이용 상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 배당 계산상 매수인 인수액 0원 표시는 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 법적 확정값으로 볼 수 없습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료와 비교하기 전에는 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 100,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 49,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2021.01.08보다 빠른 전입자가 5명 있고, 전입일 미상자가 1명 있으며, 이들의 보증금이 확인되지 않습니다. 그래서 현재 단계에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
수협은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·박민송 임차권은 매각 소멸 표시가 되어 있지만, 선순위 점유관계가 해소된다는 근거는 별개입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류. 이 물건은 “감정가의 49%”보다 “선순위 전입자의 보증금이 얼마인가”가 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
