부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 7층 706호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이고, 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김도린 명의 전세권 60,000,000원, 동부새마을금고 가압류 150,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 점유·전입 관계입니다. 현황조사 등에 나타난 관련자는 총 36명이며, 이 가운데 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리보다 선순위 전입 확인이 먼저
수협은행 근저당이 말소기준입니다. 김도린의 전세권은 2024.07.23. 접수되어 말소기준 뒤이고, 전세금은 60,000,000원입니다. 동부새마을금고의 150,000,000원 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2023.05.03.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있어 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 관련자 36명, 그중 6명은 권리확인 필수
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 아래 36명은 각각 개별 점유·전입 관련자로 봅니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.22 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.16 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 을구 8번 전세권 · 김도린 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,890,000,000원 중 예상배당은 47,718,000원이고 미배당은 1,842,282,000원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 보증금 미상 선순위 전입자들의 실제 임차관계 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,842,282,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,856,717,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,866,822,180원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 값입니다. 선순위 전입자의 보증금·계약관계가 확인되지 않아 실제 매수인 인수 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 부정형 · 중로한면이며, 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호로 평가되어 있습니다.
- 공부와 현황. 기호 1~45는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔이며, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 계약서 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자가 확인돼야 실제 인수 가능액을 판단할 수 있습니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준 전후 판정부터 필요합니다.
- 배당요구 여부 점검. 강호승을 포함해 배당요구가 확인된 사람과 그렇지 않은 사람을 구분하고 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 김도린 전세권 확인. 등기부상 전세금 60,000,000원, 접수일 2024.07.23.의 후순위 전세권으로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금
감정가 100,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 49,000,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 선순위 전입자의 임차관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 5명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 1명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 배당표상 인수액 0원은 이 미상 요소가 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
후순위 전세권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 명확하지만, 선순위 전입 관련자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계 확인이 선행되어야 하는 고위험 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
