부산지방법원 2025타경1116. 등기상 업무시설인 이룸빌리지 702호이며, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건의 난도는 가격이 아니라 임차인에 있습니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되고, 그중 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 2021.01.08. 수협은행 근저당보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 이들의 보증금은 확인되지 않았으므로 낙찰자가 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
또한 권순용은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 반대로 등기부에 주택임차권이 기재된 안태환은 전입일과 확정일자가 2024.01.31.로 말소기준권리보다 뒤이고, 임차보증금은 13,400,000원입니다. 이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 안태환의 13,400,000원을 선순위 인수액으로 더하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순, 임차인이 복잡하다
등기상 핵심은 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.03.24. 안태환의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 선순위 5명 + 판정 미상 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | — |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | — |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.22 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | — |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.16 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | — |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | — |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 안태환 | 2024.01.31 | 13,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.03.24 |
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,237,900원을 제외한 45,312,100원이 수협은행에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 1,784,687,900원입니다. 이 배당 계산의 인수액은 0원으로 되어 있으나, 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 실제 매수인 부담 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 민간임대주택·점유 구조 메모
갑구에는 2023.05.03. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 주택은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기되었습니다. 동시에 현황조사에는 다수의 전입자가 확인됩니다. 실제 각 전입자의 점유 부분·계약 관계·보증금과 민간임대주택등기의 매각 후 효력은 입찰 전에 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 275.0㎡ · 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고, 중로3류에 접합니다.
- 위반. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약서, 보증금, 배당요구와 배당 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 권순용 대항력 확인. 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 46,550,000원에 선순위 임차인의 실제 미배당 인수액을 더해 상한가를 잡아야 합니다.
- 안태환과 선순위 전입자 구분. 안태환의 13,400,000원 임차권등기는 후순위입니다. 선순위 5명의 미상 보증금과 섞어 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 실제 임대관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여·인수 구조가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인이다
감정가 95,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 46,550,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 가격 매력처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그런 방식으로 접근하면 안 됩니다. 말소기준권리 2021.01.08.보다 먼저 전입한 사람이 5명이고, 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일조차 확인되지 않은 권순용이 추가로 존재합니다. 따라서 현재 실질취득가는 산정 불가입니다.
후순위인 안태환의 13,400,000원 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 그것이 선순위 임차 문제까지 해결해 주는 것은 아닙니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 낙찰가가 싸 보이는지보다 선순위 임차인의 보증금과 배당 결과를 먼저 확정해야 합니다. 그 금액이 확인되기 전에는 46,550,000원을 기준으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
