부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 5층 504호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 김종식의 60,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유·임차인은 36명이고, 이 중 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 5명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있다”고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 전입일이 확인되지 않은 권순용도 같은 이유로 판정을 보류해야 합니다. 최저가가 49,000,000원이라는 사실만으로 실제 취득비용이 49,000,000원이라고 볼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 504호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
말소기준인 수협은행 근저당 이후의 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김종식의 주택임차권등기도 2025.06.19. 접수로 말소기준 이후이며, 임차보증금은 60,000,000원, 전입·확정일자는 2023.02.13.로 확인됩니다. 이 임차권 역시 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 36명
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 확인된 36명은 모두 실제 점유·임차 관련 인원으로 봅니다. 말소기준일은 2021.01.08.입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 60,000,000원 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
49,000,000원 가정에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 수협은행에 배당되고, 동부새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,830,000,000원 대비 미배당은 1,782,282,000원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자의 권리관계가 확정되지 않았으므로 이 배당표만으로 실제 인수금액을 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 100,000,000원 대비 최저가가 49,000,000원, 즉 현재 회차가 감정가의 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 사건은 가격보다 선행해야 할 확인사항이 명확합니다. 말소기준 전 전입자 5명의 보증금·확정일자와 전입일 미상 점유자 권순용의 전입 시점입니다. 이 금액들이 확정돼야 낙찰가 + 실제 인수액으로 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 현황 용도. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 275.0㎡ · 공시지가 2,767,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 5명 확인. 한은영(2015.04.20), 강호승(2019.03.14), 김수민(2020.02.11), 김송희(2020.02.24), 권태호(2020.09.10)의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 권순용은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 확정되지 않았습니다.
- 김종식 임차권 구분. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일 2023.02.13, 임차권등기 2025.06.19로 말소기준 2021.01.08보다 뒤입니다.
- 배당표상 인수 0원과 실제 인수 구분. 현재 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 선순위 임차보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.05.03. 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 업무시설 등기와 주거용 오피스텔 이용 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 임차보증금을 확인할 사건”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다. 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당이고, 그보다 먼저 전입한 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 권순용은 전입일조차 미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “선순위 점유자의 실제 보증금이 얼마인가”입니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수가 0원으로 나타나지만, 그것을 미상 임차관계까지 포함한 확정 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 권리관계가 확정되기 전에는 실질취득가 산정 자체를 보류해야 하는 고위험 확인형 사건입니다.
